房地产服务行业专题研究-24H1物管综述：收敛聚焦，增速寻底-240917-华泰证券-23页_724kb

24H1物管行业综述总结

核心内容概述

2024年上半年，物管行业继续呈现“去伪存真”的趋势，整体在管项目、市场拓展及多元业务均表现出收敛聚焦的特点。行业规模扩张放缓，营收增速下降，利润受应收账款减值拖累而同比下滑。然而，国央企物管公司表现出更强的增长韧性与盈利能力，部分公司强化中期派息，凸显其“现金牛”属性。总体而言，行业在调整中寻求稳定增长，重点推荐绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务等公司。

主要观点与关键信息

规模拓展

• 在管面积：24H1样本物管公司在管面积同比增长10%，国央企增长18%，民企增长7%。
• 合约面积：同比增长2%，合管比降至140%，国央企合管比为123%，民企为146%。
• 城市聚焦：物管公司加速向重点城市和优质项目收敛，单城市管理面积同比增长9%。
• 第三方与非住宅占比：第三方在管面积占比59%，非住宅占比34%，国央企在非住宅拓展方面更具优势。

财报表现

• 营收与利润：24H1样本物管公司营收同比增长6%，归母净利润同比下滑33%。
• 国央企表现：营收和归母净利润分别同比增长12%、19%，盈利能力逆势改善。
• 应收账款压力：应收账款同比增长15%，周转天数增加至116天，影响利润表现。
• 中期派息：11家公司进行中期派息，总体派息率58%，部分公司派息率超过70%。

多元服务

• 基础物管：占比升至70%，成为行业中流砥柱，毛利率17.9%。
• 社区增值服务：营收占比12%，ARPU下降5%，部分公司仍处于调整阶段。
• 非业主增值服务：营收占比7%，毛利率下滑明显，受地产调整影响较大。
• 城市服务与商管业务：营收增速放缓，城市服务面临回款压力，商管业务受消费表现制约。

投资建议

• 重点推荐公司：绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。
• 业绩与分红：这些公司具有业绩韧性，重视股东回报，且中期派息率较高。
• 估值与目标价：基于财务预测，各公司2024年目标价分别为4.53港币、30.52港币、39.57港币、6.69港币、10.64元、23.76港币。

风险提示

• 关联房企经营风险：影响物管公司在管面积增长和非业主增值服务规模。
• 规模扩张不及预期：市场竞争激烈，管理能力与规模扩张不匹配。
• 盈利能力下行：行业竞争加剧、人工成本上升、地产下行等因素可能影响盈利能力。
• 收并购整合风险：部分公司依赖收并购扩张，但整合能力存在不确定性。
• 资产减值风险：应收账款、商誉及无形资产增长可能引发减值风险。

总结

24H1物管行业整体呈现收缩趋势，国央企在规模拓展、盈利能力及现金流管理方面表现优于民企。尽管营收增速放缓，但国央企通过降本增效、聚焦重点城市和优质项目，实现了盈利改善和中期派息提升。未来，行业需关注应收账款回收、商誉减值及消费表现对商管业务的影响。重点推荐具有稳定现金流和良好分红政策的物管公司，以应对行业调整期的挑战。