房地产服务行业：物管行业韧性较强，国企物企表现更优-20230919-国金证券-17页_804kb

物管行业分析总结

核心内容

行业整体表现

• 收入增长放缓：2023年上半年，50家上市物企总收入1248亿元，同比+9.4%，较2022年同期27.8%的增速明显放缓。
• 利润增速下滑：50家上市物企归母净利润总额111亿元，同比+0.4%，整体利润表现承压。
• 抗周期性强：基础物管业务表现稳健，收入同比增速达16%，在总收入中占比提升至65%。

国企与民企分化

• 收入增速差异：国企物企收入同比+19.5%，民企且未展期物企+11.6%，民企且已展期物企-1.2%，无关联房企物企+15.0%。
• 利润增速差异：国企物企利润同比+26.2%，民企且未展期物企-1.4%，民企且已展期物企+4.8%，无关联房企物企+0.6%。
• 毛利率下滑：整体毛利率21.9%，同比下滑1.9个百分点，国企毛利率下滑幅度小于民企。

财务结构变化

• 应收账款周转天数增加：整体贸易应收账款周转天数121天，较2022年底增加13天，民企且已展期物企周转天数最高达171天。
• 商誉下降：2023年上半年50家上市物企商誉总额355亿元，同比下降13.4%。
• 净现金充裕：净现金总额968亿元，同比增长16.3%，整体仍保持较高流动性。

主要观点

收入与利润趋势

• 收入增速放缓：受地产销售下行及非业主增值服务下滑影响，整体收入增速明显放缓。
• 利润分化显著：国企在利润表现上优于民企，主要由于毛利率和应收账款、商誉减值控制较好。
• 基础物管稳健增长：基础物管收入增速最快，成为物企业绩的“压舱石”。

业务结构变化

• 非业主增值服务下滑：收入同比-17%，占总收入比重下降至9%。
• 社区增值服务增速放缓：同比+7%，增速较去年同期下降8个百分点。
• 外拓与并购趋于谨慎：2023年上半年并购交易对价合计仅25亿元，同比下滑66%。

关键信息

在管面积增长

• 国企增速领先：国企物企在管面积同比+27.6%，民企且未展期物企+15.2%，民企且已展期物企+8.5%。
• 国企成为收并购主力：2022年物企并购对价中，国企占比达60%，如华润万象生活收购中南服务。

投资建议

• 推荐国企物企：建发物业、华润万象生活、中海物业、保利物业，因其业绩稳健，具备竞争优势。
• 看好滨江服务：虽关联房企为民企，但经营稳健，深耕浙江区域，主打中高端产品，全年销售有望维持正增长。

风险提示

• 地产销售复苏不及预期：可能影响物企收入。
• 外拓市场竞争激烈：可能导致利润率下滑。
• 增值服务发展不顺：考验品牌力与供应链整合能力。
• 应收账款坏账风险：民营房企支付能力下降，地方政府财政紧张，回收风险增加。
• 商誉减值风险：并购标的经营情况恶化可能引发商誉减值。

业务结构对比

样本分类

投资建议

• 国企物企：推荐建发物业、华润万象生活、中海物业、保利物业，业绩增长潜力较大。
• 民企物企：推荐滨江服务，其关联房企经营稳健，区域优势明显，有望实现正增长。

风险提示

• 地产销售复苏不及预期
• 外拓市场竞争激烈
• 增值服务发展不顺
• 应收账款坏账超预期
• 商誉减值风险

图表说明

• 图表1：50家上市物企分类明细。
• 图表2-3：百强房企销售金额及同比走势。
• 图表4-5：物企营收与净利润对比房企。
• 图表6-10：收入与净利润增速走势。
• 图表11-14：毛利率走势及对比。
• 图表15-17：销管费用率走势及对比。
• 图表18-20：应收账款周转天数走势及对比。
• 图表21-24：商誉变化及并购趋势。
• 图表25-27：净现金变化及对比。
• 图表28-30：各业务收入增速及占比。
• 图表31-32：在管面积增速及前20名排名。
• 图表33：覆盖物业公司估值表。