公用事业行业：基础设施REITs询价结果出炉，哪些项目最受青睐？-20210528-万和证券-14页_449kb

基础设施REITs询价结果出炉，哪些项目最受青睐？总结

核心内容

我国首批基础设施公募REITs试点项目已完成市场化询价，预计募集金额达314亿元，发行份额为64亿份，较询价前预计募集规模高出11亿元。其中广州广河项目发行规模最大，达91亿元，首钢绿能项目虽规模最小，但也达到了13亿元。机构投资者对首批REITs热情高涨，平均认购倍数为8.5倍，招商蛇口产业园REITs认购倍数高达15.3倍，成为最火爆项目。

主要观点

• 发行规模与认购热情：首批9个项目询价结果出炉，总募集金额为314亿元，机构投资者认购热情高，平均认购倍数为8.5倍，其中招商蛇口产业园REITs认购倍数最高。
• 产权类资产更受青睐：产权类REITs（如产业园区、仓储物流）因具备长期持续经营和潜在租金增长能力，以及核心区域资产升值空间，更受机构投资者欢迎。
• 回拨机制与公众投资者认购：在不考虑回拨机制的情况下，公众投资者预计可认购金额约21亿元。张江REIT、蛇口产园、盐港REIT等项目因公众投资者认购比例已达30%，无法进行网上回拨。
• 估值提升与分配率变化：网下询价后，大部分项目估值提升，但现金分配率有所下降。浙江杭徽项目分配率最高（11.71%），盐港REIT最低（4.15%）。
• 现金流分配率的差异：产权类和经营权类REITs的现金流分配率差异显著，主要因资产属性不同。产权类资产具备增长潜力，而经营权类资产（如高速公路）价值随剩余经营年限减少而下降。

关键信息

一、首批试点项目询价结果

二、投资者构成

1. 原始权益人：原始权益人及其关联方必须参与战略配售，最低比例为20%。其中浙江杭徽、首创水务、广州广河原始权益人认购比例超过50%。
2. 战略配售：战略投资者包括券商资管、保险机构等，认购比例不一，锁定期为12个月。
3. 网下投资者：主要为专业机构投资者，无锁定期，报价需包含价格和拟认购数量。
4. 公众投资者：可参与场内或场外认购，无锁定期，认购价格由网下询价结果确定。

三、回拨机制与认购安排

• 回拨机制：若公众投资者认购不足，可向网下回拨；若网下认购超量且公众认购倍数高，可向公众回拨。
• 公众投资者预计认购规模：回拨前约为21亿元，其中广州广河可发售规模最高（4.56亿元），首创水务最低（0.89亿元）。
• 认购时间安排：公众投资者认购期主要为5月31日至6月2日，部分为5月31日至6月1日。

四、现金流分配情况

五、风险提示

• 基础设施资产运营不及预期；
• 流动性不足；
• 市场波动可能影响投资回报。

结论

首批基础设施公募REITs项目受到市场广泛欢迎，尤其是产权类资产。机构投资者认购热情高涨，部分项目超额认购倍数超过15倍。尽管部分项目现金分配率有所下降，但整体仍具备较高的投资吸引力。投资者需关注资产属性差异及潜在风险，理性决策。