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万科A (000002.SZ) 2022年中报总结

核心内容概述

万科A于2022年8月31日发布投资评级报告，维持“买入”评级。报告分析了公司2022年上半年的财务表现、业务发展、投资策略及市场估值，认为公司在行业龙头地位稳固，多元业务稳健发展，整体盈利水平有望修复。

主要观点

• 业绩表现：
  2022H1公司实现营业收入2069.16亿元，同比增长23.8%；归母净利润122.23亿元，同比增长10.6%；基本每股收益1.05元。

  • 毛利率：同比下降2.5个百分点至20.46%。
  • 净利率：同比下降0.9个百分点至8.75%。
  • 盈利预测：预计2022-2024年归母净利润分别为244.4亿、269.0亿、297.5亿元，EPS分别为2.10元、2.31元、2.56元。
  • PE估值：当前PE为7.6倍，预计2022-2024年PE分别为6.9倍、6.2倍。

• 销售情况：
  2022H1销售面积同比下降41.1%，签约销售金额同比下降39.3%，销售恢复较为缓慢。

  • 新开工：新开工面积1068.8万方，同比下降38.9%。
  • 竣工面积：竣工面积约1443.7万方，同比增长17.8%。
  • 拿地情况：拿地总建面307.8万方，对应地价386.8亿元，同比分别下降79.6%和65.7%。
  • 土地储备：规划中项目总计容建面3715.4万方，权益计容建面2345.9万方，基本满足2年销售需求。

• 多元化业务发展：

  • 万物云：实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%，社区空间服务占比56.3%。
  • 万纬物流：营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，开始尝试轻资产模式。
  • 商业业务：营业收入40.1亿元，同比增长10.4%，整体出租率91.3%。

• 财务与负债状况：

  • 有息负债：2802.3亿元，融资成本下降3BPs至4.08%。
  • 货币资金：1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和。
  • 资产负债率：剔除预收款项后为68.4%，净负债率35.5%，三道红线维持绿档。
  • 现金流：2022年H1经营活动现金流为5059亿元，但2023年预计为-12973亿元，存在较大波动。

• 估值指标：

  • P/B：当前为0.7倍，预计2022-2024年分别为0.7倍。
  • EV/EBITDA：当前为8.7倍，预计2023年为8.4倍，2024年为7.2倍。

关键信息

• 投资策略：公司投资较为审慎，拿地金额占销售金额比例为18.0%，主要集中在一二线城市。
• 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
• 估值方法：采用PE、P/B及EV/EBITDA等指标进行估值，当前估值较低，显示市场对其未来盈利修复的预期。

结构与数据亮点

• 财务摘要：

  • 营业收入：预计2022-2024年分别为481.55亿、507.17亿、518.33亿元，增速放缓。
  • 归母净利润：预计2022-2024年分别为244.4亿、269.0亿、297.5亿元，增速逐步提升。
  • EPS：预计2022-2024年分别为2.10元、2.31元、2.56元，逐年增长。
  • 资产负债率：预计2022-2024年分别为79.4%、78.5%、76.9%，逐步下降。
  • 净负债率：预计2022-2024年分别为38.8%、44.2%、29.7%，存在波动。

• 现金流变化：

  • 2022H1：经营活动现金流为5059亿元，但2023年预计为-12973亿元，显示公司可能面临较大经营压力。
  • 投资活动：2022H1投资活动现金流为-9669亿元，2023年预计为-8975亿元，投资支出持续。
  • 筹资活动：2022H1筹资活动现金流为-45220亿元，2023年预计为-46182亿元，显示公司仍需融资支持。

总结

万科A作为行业龙头，具备强大的资源整合能力和抗风险能力。尽管上半年销售和拿地均出现下滑，但公司多元化业务发展稳健，盈利水平有望逐步修复。当前PE估值较低，显示市场对其未来表现的乐观预期。公司资产负债率和净负债率维持在可控范围内，三道红线为绿档。然而，公司经营现金流在2023年预计为负，需关注其资金链稳定性。整体来看，公司未来增长潜力较大，但需警惕行业恢复不及预期等风险。