20230902-国盛证券-万科A-000002.SZ-上半年业绩承压_多元化业务稳步拓展_3页_730kb

万科A（000002SZ）2023年上半年业绩分析与展望

一、业绩概况

• 收入与利润大幅下滑：2023年上半年实现营业总收入20089亿元（YoY-29%），归母净利润987亿元（YoY-194%），扣非归母净利润87亿元（YoY-259%）。
• 毛利率与费用率变动：毛利率18.9%，同比下降16个百分点；销售管理费用率小幅下降0.7个百分点至4%，财务费用率升11个百分点至12%。

二、销售情况

• 销售额承压，行业排名第二：2023上半年销售金额2039亿元（YoY-53%），销售均价15724元/平方米（YoY-57%），克而瑞全口径销售额排名第二。
• 区域贡献集中：上海、南方和北京区域销售额分别占34.5%、24.0%和13.4%。

三、拿地策略

• 聚焦核心城市：上半年拿地金额主要分布在长三角城市群（54.4%）和粤港澳大湾区（33.2%），覆盖全年总拿地金额的87.6%。

四、多元化业务

• 物业服务（万物云）：营收161亿元（YoY+122%），蝶城规模增至601个，基础住宅物业毛利率提升31个百分点至16.8%。
• 物流仓储：高标库出租率85%，冷链园区使用率79%，营收同比增长91%。
• 租赁住宅：泊寓运营管理租赁住宅225万间，出租率95.9%。
• 商业开发：累计开业203个商业项目，上半年营收43亿元（YoY+73%）。

五、财务指标

• 负债与偿债能力：净负债率49.5%，剔预收账款资产负债率67.9%，现金短债比2.67倍，三道红线保持绿档。
• 融资成本优势：2023年上半年新增融资综合成本3.73%，多次发行中期票据，利率普遍在3%左右。

六、风险提示

• 政策放松不及预期，毛利率下行超预期，减值风险增加等。

七、投资建议

• 维持“买入”评级：预测2023-2025年营业收入分别为5235亿、4966亿、4655亿元，归母净利润分别为214亿、215亿、225亿元，动态PE78倍。