20180104-广发证券-房地产行业_内生增长决定企业价值_投资机会扩散_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在政策调控常态化背景下，边际压力有所减缓，行业基本面逐步改善，企业价值更关注业绩增长而非政策波动。18年行业整体呈现量跌价稳的趋势，核心城市成交边际改善，三四线城市则继续下滑。随着政策调控力度增强，土地市场趋于理性，企业拿地成本稳定，融资优势显著，推动销售规模向业绩增长转化。

主要观点

• 政策调控常态化：自2016年四季度以来，“四限”调控政策不断深化，覆盖范围和力度均强于前两轮调控周期，核心城市房价涨幅明显收窄，政策进一步收紧的空间较小。
• 行业风险下降：自2015年起，行业系统性风险逐步降低，政策旨在稳定市场，避免大起大落，降低预期收益率。
• 库存水平低位：全国住宅库存去化周期维持在历史低位，销售去化率和资产周转率保持稳定，保障了企业存货价值。
• 估值波动缩小：在政策调控和库存稳定的情况下，行业估值波动空间缩小，企业业绩增长成为股价上升的核心驱动力。
• 区域政策改善：部分二线城市限购政策边际放松，通过人才政策刺激需求，推动行情由一线向二线蔓延。
• 土地市场理性化：地方政府通过“双限”模式（限房价、竞地价或限地价、竞房价）控制地价非理性上涨，稳定房企利润率。
• 行业评级上调：综合政策、基本面及估值因素，行业评级上调至“买入”，重点推荐一二线龙头房企。

关键信息

行业政策趋势

• 政策变化体现管理层对经济（保增长）和民生（控房价）的平衡。
• 顶部调控触发器为房价同比连续两个季度加速上涨，底部触发器为投资增速失速。
• 库存去化周期是判断政策方向的重要指标，目前处于历史最低水平。

市场基本面

• 18年行业成交将呈现“量跌价稳”格局，销售面积小幅下滑，但一二线城市成交边际改善。
• 三四线城市库存较高，需求端支撑较弱，销售端压力较大。
• 一二线城市商品房批售比维持高位，去化率稳定，支撑销售规模增长。

土地市场表现

• 17年重点城市加大土地供应，抑制地价过快上涨。
• 二线城市房价增速高于地价增速，部分城市地价出现回落。
• 龙头房企在一线城市的拿地均价增速收窄，销售均价增速保持稳定。

企业估值与盈利

• 企业PE与加权资金成本成反比，与行业增长水平成正比。
• 龙头房企具备资金成本和经营优势，业绩增长成为估值提升的核心。
• 行业整体盈利确定性提升，企业销售规模增长向业绩增长转化。

投资建议

• 重点推荐低估值、业绩高增长的一二线城市龙头房企。
• 一线推荐：万科A、招商蛇口、绿地控股。
• 二线推荐：广宇发展、荣盛发展、蓝光发展、新城控股、阳光城、中南建设、泰禾集团。
• 子领域推荐：光大嘉宝、新湖中宝、东百集团。

风险提示

• 政策进一步收紧。
• 资金成本上升。
• 基本面下行超预期。
• 房产税推进可能对行业长期定价方式及估值造成压制。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：持有
• 报告日期：2018-01-04

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。

• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。

• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。

• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。

• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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