房地产行业跟踪报告：内生增长决定企业价值，投资机会扩散-20180104-广发证券-13页-1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在2018年面临政策调控常态化、市场基本面改善、资金成本高位稳定等多重因素影响，整体行业风险降低，投资机会扩散。

主要观点

• 政策调控常态化：自2016年四季度以来，“四限”调控政策持续深化，重点城市房价涨幅明显收窄，政策边际收紧空间较小。地方政策更多体现“因城施策”，部分城市存在边际放松的空间，有利于区域龙头企业经营改善。
• 企业价值关注业绩增长：行业估值波动范围缩小，企业自身业绩增长成为带动股价上升的核心因素。PE估值水平与加权资金成本成反比，与行业长期增长水平成正比。
• 市场基本面改善：2018年行业成交将呈现“量跌价稳”趋势，一二线核心城市成交边际改善，三四线城市则继续下滑。库存维持低位，销售去化率稳定，资产周转率较高，企业存货价值得到保障。
• 土地投资收益回升：重点城市土地供应节奏加快，地方政府推出“双限”政策，抑制地价非理性上涨，部分二线城市房价增速高于地价增速，房企拿地利润仍保持在7-8%左右。
• 投资机遇外延：行业集中度提升，龙头房企销售规模增长显著，18年行情将由一线向二线蔓延。推荐低估值、高增长的一二线房企，以及部分子领域公司。

关键信息

• 政策触发机制：房价和投资增速是政策调控的触发器，库存去化周期是判断政策方向的重要指标。
• PE估值逻辑：PE估值公式为 $PE = \frac{1}{k_e - g_n}$，其中 $k_e$ 为加权资金成本，$g_n$ 为行业预期利润增长率。短期业绩增速 $g$ 也会影响PE估值。
• 库存水平：截至2017年11月，全国住宅销售面积与新开工面积倒挂，库存水平达到近十年最低。
• 行业基本面：2018年行业系统性风险较小，成交量可能小幅下滑，但价格稳定，市场表现向好。
• 投资建议：上调行业评级为“买入”，重点推荐一线房企：万科A、招商蛇口、绿地控股；二线房企：广宇发展、荣盛发展、蓝光发展、新城控股、阳光城、中南建设、泰禾集团；子领域推荐：光大嘉宝、新湖中宝、东百集团。

风险提示

• 政策进一步收紧
• 资金成本上升
• 基本面下行超预期

投资评级说明

• 行业评级：买入（预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上）
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

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