房地产企业融资深度研究-20180912-天风证券-78页-9mb

房地产行业财务分析总结

核心内容概述

本报告对2018年上半年44家房地产企业（分为龙头、大型、中型和小型四组）的利润表、资产负债表和现金流量表进行了深度剖析，揭示了不同规模房企在行业集中度提升背景下的财务表现差异。

主要观点与关键信息

1. 利润表分析

• 行业集中度提升：2018年上半年，44家样本房企营业收入同比增长28.2%，其中大型房企增长最快（48.7%），龙头房企次之（28.9%），中型和小型房企增长缓慢（5.4%和1.1%）。
• 净利润增速远超营收：样本房企净利润同比增长51.9%，其中大型房企增速最快（85.4%），龙头房企次之（46.8%）。
• 毛利率与净利率变化：小型房企毛利率和净利率最高，分别为37.6%和18.3%；大型房企最低，分别为29.4%和11%。
• 投资收益增长显著：投资收益增速达74.1%，其中小型房企增速最快（766.8%），大型房企次之（434.9%）。
• 非经常性损益影响：小型房企非经常性损益占归母净利润比例最高（24.9%），主要来自“非流动资产处置损益”；大型房企“资金占用费”占比较高（60%）。

2. 资产负债表分析

• 资产结构变化：
  • 龙头和大型房企长期股权投资和其他应收款占比上升，反映合作开发项目增多。
  • 小型房企货币资金占比高（16.2%），可能由于减少拿地投资或资金管理能力较弱。
• 负债结构：
  • 龙头房企预收款占比最高（40.6%），表明其依赖销售回款而非有息负债。
  • 大型房企明股实债融资占比最高（7.3%），显示其杠杆扩张策略。
  • 小型房企负债率最低，而大型房企负债率最高，显示其处于扩张阶段。
• 净资产结构：
  • 少数股东权益占比上升，龙头房企最高（33.2%），大型房企次之（30.7%）。
  • 小型房企的净资产中，股本和资本公积占比高，反映其扩张意愿不强。

3. 偿债能力分析

• 短期偿债能力：
  • 龙头房企和小型房企短期有息债务覆盖倍数均高于100%，分别达到2.51倍和1.92倍。
  • 大型房企和中型房企短期偿债能力较弱，覆盖倍数分别为0.83倍和0.95倍。
• 长期偿债能力：
  • 小型房企在多数口径下负债率最低，大型房企最高。
  • 龙头房企因合作开发模式，存在非并表子公司负债，可能影响其长期偿债能力。

4. 现金流量表分析

• 经营现金流：
  • 小型房企经营现金流净流入，而其余三组房企净流出，反映其拿地力度减弱。
• 投资现金流：
  • 投资现金流持续净流出，大型房企流出最多，显示其拿地和扩张力度强。
• 筹资现金流：
  • 龙头房企筹资现金流净流入最大（同比增长142.4%），显示其融资集中度提升。
  • 小型房企筹资现金流净流入仅为去年同期的9%，显示融资环境收紧对其影响较大。

投资建议

• 股票投资者：推荐关注行业龙头（如保利地产、招商蛇口）和高增长大型房企（如新城控股）。
• 债券投资者：建议关注小型房企中负债率较低、扩张意愿不强、外部信用评级较低但真实风险不大的标的，以寻求超额收益。

风险提示

• 融资持续紧缩
• 销售不及预期
• 政策继续打压

附：关键数据对比

结论

2018年上半年，房地产行业整体进入业绩收获期，大型和龙头房企表现突出，而小型房企则因主动去杠杆，负债率低、经营现金流好，但增长缓慢。行业集中度提升背景下，房企策略分化明显，融资集中度进一步上升，行业风险与机遇并存。