20180912-天风证券-房企融资深度研究系列二_深度剖析房企三张表_大型房企增长快_小型房企杠杆低_78页_9mb

房地产行业财务分析总结

核心内容概述

本报告通过分析44家样本房企的财务报表，深入探讨了不同规模房企在2018年上半年的财务表现。报告将房企分为四组：龙头房企、大型房企、中型房企和小型房企，并从利润表、资产负债表和现金流量表三方面进行对比分析。

主要观点

1. 利润表分析

• 行业集中度提升：行业集中度提升使得龙头房企和大型房企业绩增长显著，营业收入和净利润增速分别为28.9%和48.7%，而中型和小型房企增速缓慢，分别为5.4%和1.1%。
• 净利润增速远超营业收入：44家样本房企净利润同比增速达到51.9%，远高于营业收入增速28.2%。
• 净利润率提升：净利润率由12.0%提升至14.2%，其中小型房企净利润率最高，达到18.3%。
• 投资收益增长显著：投资收益增速达到74.1%，大型房企和小型房企增速最快，分别为434.9%和766.8%。
• 非经常性损益占比：小型房企非经常性损益占归母净利润的比例最高，为24.9%，主要来自“非流动资产处置损益”；龙头房企非经常性损益占比最低，仅为4.7%，主要为“资金占用费”。

2. 资产负债表分析

• 资产结构变化：
  • 龙头房企和大型房企长期股权投资和其他应收款占比持续上升，说明合作开发项目增多。
  • 小型房企货币资金占比明显高于其他三组，达到16.2%，可能是由于主动去杠杆或资金管理能力较弱。
• 负债结构变化：
  • 龙头房企预收款占比最高，达到40.6%，表明其更多依赖销售回款实现增长。
  • 大型房企明股实债融资占比最高，达到7.3%，说明其在扩张过程中使用了较多非标融资方式。
  • 龙头房企和其他应付款占比最高，说明其合作开发项目较多。
• 净资产结构变化：
  • 少数股东权益占比逐年提升，大型房企和龙头房企分别达到30.7%和33.2%。
  • 小型房企少数股东权益占比最低，仅为9.4%。

3. 偿债能力分析

• 短期偿债能力：
  • 龙头房企和小型房企短期有息债务覆盖倍数均超过1倍，分别为2.51倍和1.92倍，表明其短期偿债能力较强。
  • 大型房企和中型房企覆盖倍数低于1倍，分别为0.83倍和0.95倍，短期偿债压力较大。
• 长期偿债能力：
  • 小型房企负债率最低，表明其主动去杠杆，或信用不足。
  • 大型房企负债率最高，处于杠杆扩张阶段，且信用较好。

4. 现金流量表分析

• 现金流入情况：
  • 龙头房企销售回款占现金流入比重最高，达到43%；大型房企借款占比最高，为27%。
  • 小型房企筹资活动现金净流入仅为去年同期的9%，融资环境收紧影响其融资能力。
• 现金流出情况：
  • 现金流出主要集中在拿地施工和偿还债务，其中大型房企偿还债务支付的现金占比最高，达到79%。
  • 中小型房企投资支付的现金占比较高，可能是由于偿还明股实债类债务。
• 经营现金流：
  • 龙头、大型、中型房企经营现金流大规模流出，而小型房企出现小幅净流入，表明其拿地力度减弱。
• 投资现金流：
  • 投资现金流净流出持续扩大，大型房企净流出最多，说明其扩张力度较大。
• 筹资现金流：
  • 龙头房企筹资活动现金流表现最好，规模同比增长142.4%，显示其融资集中度提升。
  • 小型房企筹资活动现金流大幅下降，仅为去年同期的9%，融资需求不强。

关键信息

1. 房企分类及数据来源

• 选取44家房地产业务占比在80%以上且收入规模在20亿元以上的房企。
• 分为四组：4家龙头房企、10家大型房企、15家中型房企、15家小型房企。

2. 各组房企表现对比

3. 投资建议

• 股票投资者：推荐保利地产、招商蛇口等龙头房企，以及新城控股等高增长大型房企。
• 债券投资者：建议关注小型房企中负债率较低、扩张意愿不强、外部信用评级较低但真实风险不大的标的，以寻求超额收益。

4. 风险提示

• 融资持续紧缩
• 销售不及预期
• 政策继续打压

总结

2018年上半年，房地产行业进入业绩收获期，行业集中度提升显著，龙头房企和大型房企表现突出，而中型和小型房企增长放缓。小型房企通过去杠杆策略，提高了毛利率和净利率，经营现金流表现最佳，但筹资能力较弱。大型房企则因扩张需求高，负债率最高，短期偿债压力较大。龙头房企依靠销售回款和合作开发，实现了规模与盈利的平衡，且筹资能力最强。报告建议股票投资者关注行业龙头和高增长房企，债券投资者则可关注小型房企中风险较低的标的。