20210312-兴证国际证券-时代邻里-09928.HK-外拓能力增强_布局多元业态_6页_1mb

时代邻里证券研究报告总结

核心内容概览

本报告对时代邻里（09928.HK）的财务表现、业务发展及投资前景进行了分析，维持“买入”评级，目标价为10.00港元，较当前股价6.08港元预期涨幅为64.5%。

主要观点

2020年度业绩表现

• 营业收入：17.6亿元，同比增长62.6%
• 毛利：5.3亿元，同比增长73.9%
• 核心净利润：2.3亿元，同比增长93.7%
• 毛利率：30.2%，较上年提升2.0个百分点
• 核心净利率：13.2%，较上年提升2.1个百分点
• 每股派息：7.1分，派息率为30.1%

收入结构优化

• 物业管理服务：占营收57.4%，毛利占比53.6%
• 非业主增值服务：占营收24.0%，毛利占比23.7%
• 社区增值服务：占营收10.6%，毛利占比17.9%
• 其他专业服务：占营收8.0%，毛利占比4.8%
• 社区增值服务增长显著：同比增长135.2%，收入占比提升3.3个百分点
• 未来展望：预计社区增值服务收入占比有望超过20%，推动综合毛利率提升

外拓能力增强

• 在管面积：截至2020年末为6882万平米，同比增长79.1%
• 合约面积：截至2020年末为8168万平米，同比增长65.7%
• 新增合约面积来源：关连方（11.0%）、收并购（63.4%）、外拓（25.6%）
• 收并购进展：已完成合达联行49%股权交割，锁定超2000万方合约面积
• 2021年目标：在管面积预计达1.07亿平米，合约面积预计达1.28亿平米，分别同比增长55.2%和56.9%

关键信息

财务预测（2021E/2022E）

• 营业收入：28.3亿元（+61.0%）、40.4亿元（+42.5%）
• 核心净利润：4.2亿元（+78.2%）、6.3亿元（+50.7%）
• 核心净利润率：14.6%（2021E）、15.5%（2022E）
• 每股核心收益：0.42元（2021E）、0.63元（2022E）
• PE估值：20倍（2021E）、13倍（2022E）

行业对比

• 行业平均PE为35.9倍，时代邻里的PE估值相对较低，反映其具备成长性与估值优势
• 行业平均PB为49.5倍，时代邻里的PB为2.9倍，显示其资产价值被低估

投资评级说明

• 买入评级：基于公司业绩超预期、外拓能力强、业务多元化发展，以及物管板块整体估值下移
• 目标价调整：从11.80港元下调15%至10.00港元

风险提示

• 业务扩张和收并购不及预期
• 物业管理费提价受阻
• 收缴率不及预期
• 增值业务拓展不及预期

附录数据摘要

资产负债表（单位：百万元）

• 总资产：2020A为2649，预计2021E为3343，2022E为4305，2023E为5463
• 股东权益：2020A为1762，预计2021E为2077，2022E为2550，2023E为3172
• 资产负债率：33.5%（2020A），预计2021E为37.9%，2022E为40.8%，2023E为41.9%

现金流量表（单位：百万元）

• 经营活动现金流：2020A为153，预计2021E为397，2022E为678，2023E为882
• 现金净变动：2020A为83，预计2021E为286，2022E为514，2023E为669
• 现金期末余额：2020A为1048，预计2021E为1333，2022E为1848，2023E为2517

利润表（单位：百万元）

• 营业收入：1758（2020A）、2831（2021E）、4035（2022E）、5346（2023E）
• 核心净利润：233（2020A）、415（2021E）、625（2022E）、824（2023E）

主要财务比率

• 成长性：营业收入增长率62.6%（2020A），预计61.0%（2021E）、42.5%（2022E）
• 盈利能力：毛利率30.2%（2020A），预计30.9%（2021E）、31.3%（2022E）
• ROE：22.1%（2020A），预计27.6%（2021E）、29.3%（2022E）
• 每股净资产：1.79元（2020A），预计2.11元（2021E）、2.59元（2022E）

总结

时代邻里的2020年度业绩表现强劲，收入和利润均大幅增长，收入结构优化推动利润率提升。公司通过收并购和外拓显著扩大业务规模，特别是在社区增值服务方面表现突出。分析师维持“买入”评级，目标价10.00港元，认为公司具备较强的管理执行力和多元业务发展潜力，未来业绩有望持续增长。然而，需关注业务扩张、费控、收缴率及增值业务拓展等潜在风险。