20210809-中泰证券-时代邻里-09928.HK-低估值高成长的美好生活服务商_24页_2mb

报告摘要

时代邻里（9928.HK）公司总结

核心内容概览

时代邻里控股有限公司成立于1998年，于2019年12月19日从时代中国集团中分拆并在香港联交所上市。公司以“让更多人享受美好生活”为企业使命，致力于成为现代服务创造者。公司业务涵盖物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务，其中物业管理服务是主要收入来源，占比约60%。

主要观点

独立性与业务多样性增强：尽管公司源自时代中国集团，但其从第三方获取的项目已超过一半，非住宅物业在管面积和收入均超过住宅，显示出对时代中国的依赖性正在下降。
快速成长与盈利能力提升：2020年公司营业收入同比增长63%，扣非后归母净利润同比增长139%。整体毛利率从2016年的23.2%提升至2020年的30.20%，盈利能力显著增强。
技术与智能化推动增长：公司注重智能科技的应用，提升运营效率与客户满意度，推动业务发展。
估值优势明显：公司当前股价对应的2021年PE为10.0倍，低于同行业可比公司，叠加高净利润增长，具备估值优势。

关键信息

公司发展情况

总股本与市值：截至2021年8月9日，公司总股本为985.67百万股，市值约为4156.34百万元。
业务分布：截至2020年底，公司在管项目面积为6882万方，其中4548.7万方位于大湾区，占比66.1%。
业务结构：四大主营业务中，物业管理服务占比最高（约60%），非业主增值服务（约25%），社区增值服务（约10%），专业服务（约5%）。

财务表现

2020年财务数据：营业收入17.6亿元，同比增长63%；扣非后归母净利润2.2亿元，同比增长139%。
毛利率：从2016年的23.2%上升至2020年的30.20%，主要得益于规模扩大、流程优化和智能科技应用。
现金流与负债：公司现金及现金等价物占比始终高于30%，资产负债率下降至33.49%，财务状况稳健。

盈利预测

2021-2023年营业收入预测：分别为28.67亿、42.73亿、65.27亿，年均增速分别为63.04%、49.04%、52.75%。
归属母公司利润预测：分别为4.14亿、6.21亿、9.05亿，年均增速分别为78.0%、50.0%、45.8%。
每股收益预测：分别为0.42元、0.63元、0.92元，对应PE分别为10.0倍、6.7倍、4.6倍。

投资评级

首次覆盖给予“买入”评级：基于公司高成长性、低估值和较强的盈利能力。

风险提示

第三方项目拓展不及预期。
关联方项目供给不及预期。
业务区域集中度过高。
报告信息滞后或更新不及时。

投资逻辑

业务多元化：公司通过第三方市场拓展和收购方式扩大业务规模，非住宅物业占比提升。
增值服务潜力大：社区增值服务增长迅速，生活服务成为主要增长点。
科技赋能：公司积极进行数字化和智能化改造，提升运营效率和客户满意度。
区域优势明显：深耕粤港澳大湾区，依托时代中国资源进行扩张，具有显著区域竞争优势。

关键假设与业务预测

物业管理服务：2021-2023年，来自时代中国在管面积年均增速20%，来自第三方年均增速分别为65%、75%、65%。
非业主增值服务：2021-2023年增速分别为10%、3%、22%。
社区增值服务：2021-2023年增速分别为200%、70%、65%。
其他专业服务：2021-2023年增速分别为127%、20%、35%。

总结

时代邻里凭借其多元化业务布局、快速扩张能力和持续的技术创新，已成为国内领先的物业管理服务提供商。公司从第三方获取的项目占比超过一半，非住宅物业成为主要业态，业务结构日趋多元。财务表现强劲，毛利率和净利率持续提升，现金流充裕，负债水平良好。盈利预测显示，公司未来三年将保持高增长态势，当前估值具备一定优势，首次覆盖给予“买入”评级。然而，需关注第三方项目拓展、关联方项目供给、区域集中度及信息更新风险。

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