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时代邻里2021年度经营情况总结

核心内容

时代邻里（09928.HK）在2021年完成了其第一个三年计划的收官，交出了一份较为满意的成绩单。企业实现了在管面积首次突破1亿平方米，合约面积达到1.32亿平方米，分别同比增长53.3%和61.8%。全年总收益约27.20亿元，同比增长54.7%；毛利约7.42亿元，同比增长39.8%；净利润3.34亿元，同比增长41.1%；净利率为12.3%，处于行业中间水平。

主要观点

1. 市拓能力不断突破，业态结构持续优化

• 在管面积与合约面积增长显著：2021年末在管面积突破1亿平方米，合约面积同比增长61.8%。
• 第三方在管面积占比提升：第三方在管面积占比达76.4%，较2020年末上升7.4个百分点，企业独立性增强。
• 自主外拓贡献突出：自主外拓新增面积同比增长128%，达2016万平方米。
• 区域布局优化：大湾区在管面积占比达46.8%，成渝城市群合约面积跃升1596%至2255万平方米。
• 业态结构更趋均衡：核心业态（住宅、产业园、公建）占比达84%，其中住宅物业占比提升至46.2%。

2. 物管增值双轮驱动，平台赋能业务发展

• 收入结构优化：基础物管服务收入占比58%，社区增值服务收入占比20.1%，分别较2020年提升1%和9%。
• 社区增值服务爆发式增长：社区增值服务收入达5.47亿元，同比增长193.8%，三年内实现9倍增长。
• 未来增长预期：社区增值服务预计保持30%增长，到2024年其收入占比将达23%-25%。
• 盈利端调整：整体毛利率由30.2%降至27.3%，四大板块毛利率均有所下降，主要由于合达联行并表及社区增值服务结构变化。

3. 打造“科技+服务”平台，数字赋能高效运营

• 科技赋能服务升级：通过打造全生命周期的“科技+服务”平台，实现物业服务线上化、社区交易线上化、项目管理线上化。
• 提升客户体验：科技手段帮助企业提升客户粘性与活跃度，增强平台引流能力。
• 内部运营数字化：加强内部业财一体化、管理线上化、经营数据化、服务智慧化，提高组织效率。
• 未来科技投入计划：持续加大科技投入，优化对客系统，提升客户体验与业务发展质量。

关键信息

• 2021年核心数据：
  • 在管面积：1亿平方米（+53.3%）
  • 合约面积：1.32亿平方米（+61.8%）
  • 总收益：27.20亿元（+54.7%）
  • 毛利：7.42亿元（+39.8%）
  • 净利润：3.34亿元（+41.1%）
  • 净利率：12.3%
• 收入构成：
  • 物业管理服务：15.77亿元（+56%）
  • 非业主增值服务：3.97亿元（+14.6%）
  • 社区增值服务：5.47亿元（+193.8%）
  • 其他专业服务：1.99亿元（+7.3%）
• 未来战略方向：
  • 坚持“4321”核心战略，聚焦粤港澳大湾区、长三角、成渝、华中四大核心城市群。
  • 以科箭物业和合达联行为外拓基地，进一步提升业务广度与市占率。
  • 打造“房事业群”与“人事业群”，推动社区增值服务为核心发展方向。

研究团队

• 李艳杰（lyjforl，liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn）
• 范楚学（Ciyyuan_，fanchuxue@ehconsulting.com.cn）
• 严逸然（y85780，yanyiran@ehconsulting.com.cn）

结语

随着房地产行业向良性循环发展，存量市场竞争日益激烈。时代邻里通过高密度布局四大核心城市群，提升项目密度，有望实现规模经济优势。企业市拓能力的提升，为未来规模增长与管理提效奠定坚实基础。

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