中国房地产市场焦点：受评开发商的市场份额将于2018年进一步提高_19页

中国房地产市场深度研究报告总结

核心内容概述

本报告由穆迪投资者服务公司发布，分析了2017年中国房地产市场及受评开发商的销售、库存、利润率、流动性状况及融资活动等关键指标，并预测了2018年的市场走势。

主要观点

1. 受评开发商销售表现优于全国平均水平

• 2017年全年，穆迪跟踪的29家受评开发商合约销售额同比增长 52.7%，远高于全国合约销售额同比增长 11.3%。
• 这些开发商的市场份额从2016年的 26.5% 上升至 36.4%，表明其在行业整合趋势下进一步扩大市场份额。
• 市场份额最高的三家开发商为 碧桂园、万科 和 恒大，合计市场份额为 14.3%，较2016年增长。

2. 房价走势分化

• 一线城市房价持续下跌，2017年12月环比下跌 0.1%，与11月持平。
• 二线城市房价加速上涨，12月环比涨幅达到 0.5%，高于11月的 0.4%。
• 三四线城市房价环比涨幅维持 0.5%，未有明显变化。
• 政府的调控政策预计将继续抑制一二线城市房价上涨。

3. 一二线城市库存水平改善

• 2017年12月，一线城市住宅库存水平从11月的13个月下降至10个月。
• 二线城市库存水平稳定在7个月。
• 由于销售增长和融资渠道畅通，整体库存水平仍处于可控范围。

4. 高地价对利润率构成压力

• 2017年12月地价/平均售价比率显示，地价涨幅高于平均售价涨幅。
• 高地价和限价政策预计将在未来12-18个月内对开发商的毛利率造成压力。

5. 流动性状况指数恶化

• 2017年12月，穆迪对投资级和高收益开发商的流动性状况指数从11月的 16.4% 恶化至 18.2%，但仍低于2016年的 21.6%。
• 56家受评开发商中有 7家 的流动性状况疲弱，比11月增加了1家。
• 销售不振及较大的再融资需求是流动性压力的主要来源。

6. 额外融资活动改善流动性

• 2018年1月，受评开发商在境外债券市场共融资约 74亿美元，高于2017年1月的 38亿美元。
• 境内债券发行放缓，2017年融资约 790亿元人民币，远低于2016年的 3,240亿元人民币。

7. 评级行动

• 2017年11月29日至2018年1月29日期间，穆迪对受评开发商进行了 1次正面 和 1次负面 的评级行动。
• 融创中国 的评级展望从负面调整为稳定。
• 毅德国际控股 的公司家族评级从 B2 下调至 B3，展望为负面。
• 朗诗绿色地产 获得了首次公司家族评级 B2，展望为正面。

关键信息

受评开发商的市场份额

• 受评开发商市场份额在2017年上升至 36.4%，预计2018年将继续提高。

2017年销售增长

• 29家受评开发商合约销售额同比增长 52.7%。
• 碧桂园合约销售额最高，为 5,508亿元人民币。
• 融创中国合约销售额同比增长最为强劲，达到 140%。

库存水平

• 一线城市库存从13个月降至10个月。
• 二线城市库存仍为7个月。
• 整体库存水平健康，房价大幅下跌风险较低。

流动性状况

• 2017年12月流动性状况指数为 18.2%，低于2016年水平。
• 未来12个月，34家受评开发商有 352亿美元 的境内债券到期或可回售。

融资活动

• 境外融资总额 74亿美元，改善了债务到期及流动性状况。
• 境内融资总额为 790亿元人民币，同比下降显著。
• 未来12个月，30家受评开发商有 142亿美元 的境外债务到期或可回售。

评级展望

• 截至2018年1月29日，56家受评开发商中有 34家（60.7%）评级展望为稳定，6家（10.7%）为正面，16家（28.6%）为负面。
• 预计未来6-12个月内，负面展望的开发商数量将略有下降。

市场展望

• 行业展望：中国房地产业整体保持稳定，但持续调控政策可能带来下行风险。
• 未来趋势：随着销售增速放缓和高地价影响，开发商利润率将承压。
• 信用质量：多数受评开发商具备足够的流动性以偿还未来债务，但部分开发商存在再融资风险。

附录摘要

• 附录I：展示了2017年及2018年部分受评开发商的境外融资活动。
• 附录II：列出了2017年及2018年部分受评开发商的境内融资活动。
• 附录III：汇总了受评开发商的运营及财务数据，包括收入、毛利润率、流动性及财务指标。
• 附录IV：提供了受评开发商的详细名单及其评级信息。

总结

穆迪的报告指出，尽管全国房地产市场销售增速放缓，受评开发商凭借出色的执行能力和融资渠道，仍保持较高的增长势头。一线城市的房价持续下跌，但二线城市的房价加速上涨，反映出政策调控下的市场分化。受评开发商的市场份额有望进一步扩大，但高地价和限价政策将对利润率构成压力。未来12个月内，开发商的流动性状况和再融资风险将受到关注，尤其是那些信用质量较弱的公司。整体来看，市场环境仍面临挑战，但多数受评开发商具备良好的信用质量及偿债能力。