20220314-浙商证券-越秀地产-00123.HK-越秀地产深度报告_融资优势+多元增储_区域优等生的逆周期突围_20页_3mb

越秀地产深度报告总结

核心内容

越秀地产（0123.HK）是一家拥有深厚国资背景的综合性房地产开发企业，凭借广州国资委与广州地铁集团的双重支持，公司具备显著的融资优势和独特的TOD开发运营模式。公司2021年实现合同销售金额1152亿元，首次跻身千亿俱乐部，销售均价持续走高。同时，公司通过“1+4”全国化战略布局和“6+1”多元增储模式，实现土地储备的稳步增长与合理搭配，提升抗风险能力与盈利能力。

主要观点

1. 融资成本优势
   越秀地产凭借双国资背景，融资成本持续下降，2021年平均借贷利率为4.26%，低于行业平均水平。公司“三道红线”指标保持绿档，具备稳健的财务结构，为公司扩张提供有力支撑。

2. TOD模式引领发展
   公司依托广州地铁集团，开创国内TOD开发运营模式，实现销售业绩和品牌影响力的双重提升。2021年TOD项目合同销售额达178.7亿元，占销售总额的15.5%。公司已形成在大湾区的TOD资源垄断优势，并计划逐步向全国复制。

3. 区域深耕战略成效显著
   公司在大湾区销售占比达62%，其中广州贡献53%。2021年大湾区销售金额713.7亿元，同比增长12.1%。公司在广州的项目开发经验与品牌口碑为其在区域竞争中构建了显著的溢价能力。

4. 多元化业务布局增强抗周期能力
   公司同步推进商业租赁、康养、长租公寓、物业服务等经营性业务，形成“商住并举”战略。2021年租金收入达24.4亿元，同比增长3.4%；越秀服务分拆上市，实现营收19.18亿元，同比增长64.2%，展现出强大的综合运营实力。

5. 土储结构优化，聚焦一二线城市
   截至2021年末，公司总土储面积2711万平方米，土地存续比高达6.5倍。其中，大湾区土储占比55%，一二线城市土储占比91%，为公司未来增长提供坚实基础。

6. 盈利预测与估值
   公司预计2022-2024年EPS分别为1.25元、1.47元和1.88元，给予2022年6xPE估值，对应目标价9.23港元，评级为“买入”。

关键信息

• 公司背景：越秀地产成立于1983年，1992年在香港上市，是全国首批综合性房地产开发企业之一，拥有越秀房托和越秀服务两个上市平台。
• 股权结构：广州国资委间接控股，持股39.78%；广州地铁集团持股19.19%，形成“双国资”背景。
• 销售表现：2021年实现合同销售金额1152亿元，同比增长20%，首次突破千亿规模。
• TOD项目：2021年TOD项目合同销售额178.7亿元，占公司销售总额的15.5%，在广州形成垄断优势。
• 土地储备：2021年总土储面积2711万平方米，大湾区占比55%，一二线城市占比91%。
• 多元增储：公司通过“6+1”模式实现公开与非公开市场拿地比例平衡，增强项目多样性。
• 业务布局：公司大力发展商业、康养、长租、物业服务等业务，实现收入来源多元化。
• 财务表现：2021年营业收入573.8亿元，同比增长24.1%；净利润35.9亿元，同比增长-15.5%；核心净利润41.5亿元，同比增长3.2%。
• 估值与评级：公司2022年PE估值为4.81倍，目标价9.23港元，评级为“买入”。

风险提示

1. 单一城市市场波动风险：公司土储重仓广州，销售业绩受单一城市市场波动影响较大。
2. TOD模式外拓不及预期：TOD模式在非广州城市的复制速度和效果可能不及预期。

结论

越秀地产凭借“双国资”背景和独特的TOD模式，实现了融资成本下降、销售业绩提升、土地储备增长及多元化业务布局。公司具备较强的抗周期能力，未来增长潜力较大。我们建议投资者关注其投资价值，给予“买入”评级。