20241010-中泰证券-_中泰研究丨晨会聚焦_地产由子沛_政策环境持续优化_土地市场持续巩固_3页_308kb

2024年Q3中国土地市场总结

核心内容概述

2024年第三季度，中国土地市场整体表现持续低迷，土地供应及成交金额同比下滑。然而，市场结构有所优化，溢价率和流拍率均出现下降趋势，反映出开发商对市场预期趋于谨慎，土地市场逐步向更加健康的方向发展。

土地市场数据概览

土地供应与成交情况

• 土地推出建面：2024年Q3全国土地供应规划建筑面积为 8.27亿平方米，同比减少 14.2%。
• 土地出让金：2024年Q3全国土地出让金总额为 0.72万亿元，同比减少 29.16%。
• 溢价率：2024年Q3全国土地出让平均溢价率为 3.75%，较2023年Q3下降 0.15个百分点。
  • 一线城市平均溢价率 6.75%
  • 二线城市平均溢价率 3.14%
  • 三四线城市平均溢价率 3.25%
• 单月溢价率（2024年9月）：
  • 全国：4.24%
  • 一线城市：12.27%
  • 二线城市：1.97%
  • 三四线城市：3.31%

流拍率变化

• Q3平均流拍率：1.08%
• 2023年Q3流拍率：10.33%
• 同比下降：9.25个百分点
• 单月流拍率：
  • 7月：1.82%
  • 8月：2.44%
  • 9月：0.00%

高总价及高溢价率地块分析

• 高总价地块数量：2024年Q3全国共有 4宗 高总价地块，全部集中在 一线城市。

  • 北京：1宗（总价超50亿元）
  • 上海：2宗（总价超50亿元）
  • 广州：1宗（总价超50亿元）

• 高溢价率城市分布：

  • 溢价率超20%的城市：2024年7月为 17城，8月和9月分别为 15城 和 15城。
  • 溢价率超30%的城市：2024年7月为 6城，8月为 9城，9月为 10城。
  • 住宅口径溢价率超20%的城市：2024年7月为 22城，8月和9月分别为 14城 和 17城。
  • 住宅口径溢价率超30%的城市：2024年7月为 14城，8月为 9城，9月为 13城。

• 土地出让金排名：

  • 江苏、浙江、山东三省的累计土地出让金排名全国前三。

主要观点

• 市场整体趋冷：土地市场与销售市场表现趋同，均处于低位，显示当前房地产市场仍处于调整期。
• 政策环境优化：政府持续出台宽松政策，有助于稳定市场预期，推动土地市场逐步修复。
• 市场结构改善：溢价率和流拍率的下降表明市场参与者更加理性，土地市场趋于健康。
• 一线城市主导：高总价和高溢价率地块主要集中于一线城市，反映出一线城市仍具较强吸引力。

投资建议

• 当前房地产销售与土地市场均处于低位，但政策环境为近年来最宽松。
• 随着政策的持续支持，房地产板块估值有望逐步修复。
• 建议关注政策导向明确、市场基本面稳健的一线城市优质土地资源。

风险提示

• 销售不及预期：若房地产销售持续低迷，可能影响土地市场需求。
• 政策放松力度不足：若政策未能有效推动市场回暖，土地市场或将进一步承压。
• 数据滞后或失真：报告所引用的公开资料可能存在信息更新不及时或失真的风险。

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