20210425-天风证券-房地产销售周报_调控下楼市明显趋稳_LPR连续一年不变_14页_1mb

房地产行业周报总结（2021年04月26日）

核心内容概览

本报告分析了2021年4月19日至25日房地产市场的运行情况，涵盖一手房、二手房成交量及库存去化周期等数据，并对相关政策及重点企业动态进行了梳理。

一、市场表现

1.1 一手房成交情况

• 36大城市一手房成交：合计4.79万套，环比上升11.59%，同比上升52.25%，累计同比上升89.97%。
• 城市分类表现：
  • 一线城市：环比上升14.83%，同比上升55.98%，累计同比上升123.67%。
  • 二线城市：环比上升8.86%，同比上升56.59%，累计同比上升80.1%。
  • 三线城市：环比上升16.04%，同比上升40.55%，累计同比上升86.74%。
  • 重点城市表现：
    • 北京：环比上升1.77%，累计同比上升98.22%。
    • 上海：环比上升34.16%，累计同比上升120.89%。
    • 广州：环比上升17.89%，累计同比上升181.88%。
    • 深圳：环比下降13.89%，累计同比上升89.05%。

1.2 二手房成交情况

• 11大城市二手房成交：合计1.52万套，环比上升11.93%，同比上升13.48%，累计同比上升79.43%。
• 城市分类表现：
  • 一线城市：环比上升0.02%，同比上升4.12%，累计同比上升81.44%。
  • 二线城市：环比上升21.37%，同比上升22.92%，累计同比上升74.17%。
  • 三线城市：环比上升16.88%，同比上升1.13%，累计同比上升113.42%。
• 重点城市表现：
  • 北京：环比下降6.4%，累计同比上升162.2%。
  • 深圳：环比上升27.0%，累计同比下降2.8%。
  • 成都：环比上升14.5%，累计同比下降5.3%。
  • 杭州：环比上升37.4%，累计同比上升96.6%。

1.3 库存与去化周期

• 14大城市住宅可售套数：合计45.24万套，去化周期21.3周，环比下降28.26%。
• 城市分类表现：
  • 一线城市：可售套数11.26万套，去化周期11.8周，环比下降60.87%。
  • 二线城市：可售套数33.98万套，去化周期38.5周，环比下降0.89%。
  • 三线城市：可售套数未提供数据，去化周期未提供数据。

二、政策动态

2.1 调控政策趋严

• 国家统计局数据显示，3月份商品住宅销售价格环比涨幅基本稳定，同比涨幅继续上升。
• 一线城市：新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅回落0.1个百分点。
• 二线城市：新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅扩大0.1个百分点。
• 三线城市：新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同。
• 政策落地：
  • 广州市海珠区发布新政，提出引导备案价格、执行“一房一价”标价、打击二手房虚高挂牌价等措施。
  • 广州市9个区个人销售住房增值税征免年限由2年提高至5年。
  • 北京市住建委发布通知，从严惩处机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市等问题。

2.2 货币政策稳定

• LPR连续一年不变：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
• MLF操作：4月15日央行开展1500亿元1年期MLF操作，利率与上月持平。

三、投资建议

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 重点推荐公司：
  • 优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团。
  • 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
  • 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。
• 持续关注：
  • 优质成长：华润置地。
  • 优质物管：融创服务。

四、风险提示

• 政策变化不及预期。
• 房屋销售不及预期。
• 疫情二次反弹。

五、行业新闻

• 统计局数据点评：1-3月全国商品房销售金额累计同比增长88.5%，销售面积累计同比增长63.8%。受“三道红线”及核心城市调控影响，后期投资增速可能放缓。
• 土地供应计划：部分城市房地产市场仍出现上涨态势，需尽快出台土地供应计划以引导市场预期。
• 浙江江门：热点地块住宅网签后5年内不得转让。
• 农村低收入群体住房安全：四部门联合印发实施意见，加强农村低收入群体住房安全保障。
• 广州人才购房政策：人才购房需缴满1年社保，9区增值税征免年限提至5年。
• 房地产税立法：2021年立法工作计划未涉及房地产税。
• 房企动态：
  • 招商蛇口拟发行封闭式基础设施证券投资基金。
  • 佳兆业集团发行美元优先票据。
  • 迪马股份发布一季度销售简报。
  • 万科A发布一季度业绩公告，营业收入同比增长30.3%。
  • 大名城、华发股份等发布年度报告。

六、重点公司盈利预测

七、结论

整体来看，房地产市场在调控政策下趋于稳定，一手房和二手房成交量均有所上升，但增速放缓。库存去化周期有所下降，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，融资端再收紧或将加剧企业分化。建议关注优质龙头及成长型房企，同时留意政策变化及市场波动风险。