同策：2021年全国楼市年报暨宏观经济及市场趋势预判_45页_2mb

不畏浮云遮望眼——2021年全国楼市年报暨宏观经济及市场趋势预判

核心内容概览

本报告分析了2021年全国房地产市场与宏观经济的关联，探讨了房地产调控适度放松的必要性，并对未来市场趋势进行了预测。整体来看，房地产市场在2021年下半年明显降温，受宏观经济压力、政策收紧以及外部环境变化影响，市场进入结构性调整阶段。同时，基建投资成为当前经济的主要增长动力，且房地产作为基建的下一环节，对经济的稳定具有重要作用。

主要观点

宏观经济与房地产业形势分析

• GDP增长放缓：2021年四季度GDP增速降至4.0%，全年为8.1%。其中，建筑业和房地产业增速为负，对经济增长产生拖累。
• 双循环模式困境：内需有限，消费动力不足；出口成本优势减弱，依赖政府补贴，导致财政压力上升。
• 基建投资作为破局之道：基建投资能够带动上下游产业和就业，改善市场预期，提升土地价值，并通过土地出让金反哺其他产业。国家已启动“东数西算”工程，预计对经济拉动作用显著。
• 房地产调控适度放松：房地产作为政府回笼资金的重要渠道，其大幅降温可能削弱基建投资对经济的拉动作用，因此需适度放松调控以稳定市场。

2021年全国房地产市场特征总结

• 市场整体下行：受经济下行压力和房地产政策收紧影响，2021年下半年市场加速下行，房地产投资增速下降。
• 土拍市场分化：一线城市土拍热度相对稳定，二线城市降温明显，三线城市成交量价双降，市场整体趋于冷清。
• 拿地主体变化：国企、城投成为土拍拿地主力，民企拿地比例下降，反映市场对稳定性的偏好。
• 商品房市场降温：商品住宅销售面积自7月起进入负增长，房价涨幅回落，部分城市二手房价格上升，但整体市场热度下降。

房地产市场未来趋势预测

• 信贷政策松动：2021年下半年，央行和银保监会多次释放信贷宽松信号，如降准、降息，以稳定市场预期。
• 市场触底回温：预计2022年市场进一步下行，2023年二季度前后将出现回温迹象。
• 长期供需平衡：市场处于高位均衡状态，未来上涨空间有限，需谨慎微调政策以维持市场稳定。
• 房企投资建议：关注城市点状投资机会，重视C端研究，打造符合市场需求的产品。

关键信息

宏观经济数据

• GDP增速：2021年四季度为4.0%，全年为8.1%。
• 房地产投资：2021年房地产开发投资增速首次低于固定资产投资增速，且出现负增长。
• 居民杠杆率：居民部门杠杆率较高，中长期贷款占比达64%，挤占了消费需求。
• 土地财政依赖度：地方政府对土地财政依赖度仍较高，基建投资资金来源多依赖土地出让。

房地产市场数据

• 土拍市场：全国100个大中城市住宅类用地供应和成交同比分别下降7.8%和27.8%。
• 商品房市场：商品住宅销售面积自7月起负增长，12月降幅达19.45%。
• 城市分化：一线城市成交总量走高，二线城市稳中有增，三线城市市场低迷，政策维稳力度加大。

基建投资数据

• “东数西算”工程：预计每年投资数千亿元，对相关产业拉动作用为1:8。
• 城轨交通投资：每1亿元城轨交通建设投资可直接拉动GDP增长2.6亿元，最终可拉动6.2亿元。
• 基建对经济的间接拉动：通过土地出让变现，再分配补贴产业、创新、出口等，提升经济活力。

房企投资建议

• 关注点状投资机会：根据城市发展阶段，重点布局产业、人口流入的新城区板块，以及核心地段、稀缺资源等。
• 重视C端研究：通过客户标签化分类，量化模拟购房逻辑，打造符合客户需求的产品。

市场趋势预测

• 短期趋势：市场将继续下行，2023年二季度前后预计回温。
• 长期趋势：市场处于高位均衡状态，未来上涨空间有限，需通过政策微调维持稳定。
• 调控重点：一是加快摆脱土地财政依赖，房产税是重要手段之一；二是控制市场价格增长，维护市场均衡。

图表与数据引用

• GDP数据：2021年四季度GDP为324237亿元，同比增长4.0%。
• 居民杠杆率：2016年后居民消费性贷款快速增长，中长期贷款占比64%。
• 土地财政依赖度：全国建成区面积占城区面积比例为33%，人均基础设施资本存量仅为发达国家的20%-30%。
• 信贷政策调整：央行多次降准、降息，LPR利率下调，释放货币宽松信号。
• M1周期分析：M1同比增速为经济周期前导指标，预测2023年7月左右进入市场谷底。

总结

2021年全国房地产市场在宏观经济压力和政策调控下呈现下行趋势，但基建投资成为稳增长的重要手段。未来市场需通过政策微调和精准投资策略来实现稳定与良性循环，重点应关注城市点状机会和客户需求导向的产品开发。