20210319-城市测量师行-房地产_两个月成交6万多套_年初上海二手住宅市场依然活跃_5页_1mb

上海2021年1-2月二手住宅市场总结

核心内容

2021年1月至2月，上海二手住宅市场保持活跃，两个月合计成交6万多套，达到历史第二高位，仅次于2016年的1-2月。尽管2月受春节假期影响成交量大幅下降，但整体市场仍维持高位运行。

主要观点

• 市场热度持续：1月市场热度延续上年末趋势，成交量突破4万套，均价继续上行。
• 政策调控加强：进入2021年后，监管部门多次出台调控政策，如“沪十条”和七条加强措施，旨在抑制投资投机需求，推动市场健康平稳发展。
• 市场趋于理性：新政策的实施使得投资投机需求入市难度加大，预计下阶段市场将恢复理性，进入降温阶段。
• 区域表现分化：各区成交量在1月普遍上升，2月受假期影响大幅下降。远郊区域波动较小，而市区均价涨幅高于郊区。
• 热门板块变化：1月热门板块以近郊为主，2月则以远郊为主。奉城板块是唯一连续两个月上榜的板块，受益于自贸区临港新片区的设立。
• 成交结构下移：中低端购房需求相对稳定，200万元以下物业成交占比提升，市场成交结构有所下移。

关键信息

成交量与均价

• 1-2月总成交量：约6万套，为历史第二高位。
• 1月成交量：突破4万套。
• 2月成交量：受春节影响大幅下降。
• 均价变化：
  • 2月均价：59,455元/平方米，环比上涨4.98%，同比上涨17.33%。
  • 中位值：59,334元/平方米，环比上涨4.9%，同比上涨16.8%。

区域成交情况

• 远郊区域：成交量波动较小，崇明区受假期影响最小。
• 近郊区域：1月成交量较高，2月下降明显。
• 中心城区：因供需矛盾突出，房源稀缺，价格涨幅较大。

板块表现

成交量环比增幅前十板块（1月）

成交量环比增幅前十板块（2月）

• 奉城板块：唯一连续两个月上榜的板块，受自贸区临港新片区影响，但购房需求有限，价格提升幅度较小，交易量稳定主要依赖以价换量。

RVMS基价变化

• 2月基价均值：59,455元/平方米，环比上涨4.98%，同比上涨17.33%。
• 基价中位值：59,334元/平方米，环比上涨4.9%，同比上涨16.8%。
• 涨幅前五板块：
  • 洋泾板块：↑11.78%
  • 北蔡板块：↑11.67%
  • 张江板块：↑10.59%
  • 长桥板块：↑9.17%
  • 唐镇板块：↑8.82%
• 跌幅前五板块：
  • 金山中部板块：↓0.58%
  • 亭林板块：↓0.24%
  • 朱泾板块：↓0.19%
  • 金山新城板块：↓0.11%
  • 漕泾板块：↓0.09%

成交结构变动

• 面积段：90平方米以下户型成交份额仍占六成以上。
• 总价段：200万元以下物业成交占比提升，显示中低端购房需求相对稳定。

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