20180612-光大证券-资产证券化专题研究_房企资产证券化及信用分析要点_18页_1mb

房企资产证券化及信用分析要点总结

核心内容

房地产企业正面临销售端和资金端的双重压力，资产证券化成为其拓展融资渠道的重要方式。2018年，房地产政策坚持“房住不炒”定位，销售面积和金额增速回落，而金融监管趋严导致房企传统融资受限。资产证券化以房地产产业链上的潜在现金流为基础资产，成为房企重要的融资工具。

主要观点

1. 资产证券化的作用：资产证券化为房企提供了新的融资渠道，尤其在传统融资受限的背景下，其发行规模迅速增长。
2. 产品类型与特点：包括供应链保理ABS、购房尾款ABS、物业管理费ABS、CMBS和REITs，每种产品都有其特定的现金流来源和信用风险点。
3. 信用风险分析：信用风险审核需结合产品类型，关注债项信用或主体信用，同时重视基础资产质量、现金流稳定性、法律关系及增信措施。

关键信息

各类资产证券化产品的特点与风险要点

各类产品的发行情况

• 供应链保理ABS：截至2018年5月31日，存续余额726.83亿元，涉及80笔。
• 购房尾款ABS：存续规模较大，以循环购买模式为主，期限多为2-3年。
• 物业管理费ABS：存续规模281.62亿元，涉及36只产品。
• CMBS：存续规模最大，占比32%，期限较长，可达21年。
• REITs：存续未偿付共32笔，合计608.09亿元。

风险提示

房地产行业受政策影响较大，存在政策风险，可能导致底层资产现金流收缩高于预期。此外，需关注流动性、市场接受度、资产受偿顺序等。

信用风险审核的共同点与差异点

共同点

• 基础资产入池标准严格。
• 法律关系需清晰。
• 关注房地产行业发展情况及相应政策。
• 关注流动性、市场接受度及资产受偿顺序。

差异点

• 侧重债项信用：CMBS和REITs更侧重底层资产的现金流和运营能力，与主体信用隔离。
• 侧重主体信用：供应链保理ABS、购房尾款ABS和物业管理费ABS则更依赖原始权益人的信用资质。

联系人与分析师信息

• 分析师：

  • 张旭（S0930516010001）：010-58452066，zhang xu@ebecn.com
  • 刘琛（S0930517100006）：021-22169168，chenliu@ebscn.com

• 联系人：

  • 曾章蓉：0755-23894967，zengzhangrong@ebscn.com
  • 危玮肖：010-58452070，weiwx@ebscn.com

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估值与分析方法的局限性

本报告的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。所采用的估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

特别声明

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