资产证券化专题研究_房企资产证券化及信用分析要点_18页_1mb

报告摘要

房企资产证券化及信用分析要点总结

核心内容

房地产行业在2018年面临销售端收紧与资金端压力，资产证券化成为重要的融资工具。本文分析了房企资产证券化产品的种类、信用风险审核要点及风险提示，旨在为投资者提供参考。

主要观点

销售端压力：房地产政策坚持“房住不炒”定位，销售面积和销售金额增速回落，销售端面临较大压力。
资金端收紧：金融严监管导致传统融资受限，房地产开发资金来源同比整体下降，特别是国内贷款。
资产证券化作用：资产证券化作为新的融资渠道，能盘活存量资产，优化资产结构，提高销售回款效率。
产品种类：主要包括供应链保理ABS、购房尾款ABS、物业管理费ABS、CMBS、REITs，每种产品有其独特的现金流来源与信用风险分析要点。

关键信息

1. 资产证券化拓展房地产融资渠道

销售端压力：2018年房地产政策调控持续，销售端收紧，销售面积、销售金额增速回落。
资金端收紧：从2017年下半年开始，房地产开发资金来源同比出现下降，国内贷款下滑速度较快。
资产证券化优势：
- 拓宽融资渠道；
- 不受净资产规模40%上限限制；
- 盘活存量资产；
- 资金用途灵活。

2. 不同证券化产品的信用风险

2.1 供应链保理ABS

基础资产为供应商对房企的应收账款；
核心是房企的信用，视为信用债；
关注交易背景真实性、付款确认书的法律效力、供应商与保理商的追索机制；
主要由AA+以上房企发行。

2.2 购房尾款ABS

基础资产为购房尾款债权；
关注现金流归集方式、入池资产合法性、尾款违约概率、区域集中度、循环购买模式下的备选池不足风险；
多采用循环购买模式，期限通常为2-3年。

2.3 物业管理费ABS

基础资产为物业费收入；
关注物业管理水平、现金流归集管理、资产组合稳定性、物业交付率、物业费收取滞后措施、外部增信措施；
产品规模较小，物业费收入稳定性高。

2.4 商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)

基础资产为商业物业抵押贷款；
关注底层物业资产的租金收益、物业运营成熟度、资产组合多样化、封闭运作；
不涉及主体信用，期限较长，最长可达21年。

2.5 房地产信托投资基金（REITs）

基础资产为私募基金份额；
分为权益型、抵押型和混合型；
关注物业资产价格走势、运营方的运营能力、物业已建成并权属清晰；
期限较长，需关注租户需求变化。

风险提示

政策风险：房地产行业受政策影响较大，政策变动可能导致底层资产现金流收缩。
流动性风险：需关注市场接受程度与流动性。
操作风险与市场风险：资产证券化产品存在操作与市场风险，需综合考虑。

信用风险审核总结

共同点

基础资产入池标准：需严格审核基础资产的合法性与现金流质量；
法律关系清晰：确保法律关系无瑕疵；
关注房地产行业动态：政策、市场变化对资产证券化产品影响较大；
流动性管理：需关注现金流归集与资金使用情况。

差异点

侧重债项信用或主体信用：不同产品侧重不同，如CMBS与REITs侧重债项信用，而供应链保理ABS、购房尾款ABS、物业管理费ABS则侧重主体信用；
增信措施：不同产品采用不同的增信方式，如外部增信、循环购买等。

附录：相关研报

房地产企业流动性压力测试 (2018-05-07)
房地产现金流怎么看？(2018-04-17)
房企信用分化新格局 (2018-04-05)

联系人信息

分析师：
- 张旭：010-58452066，zhang_xu@ebecn.com
- 刘琛：021-22169168，chenliu@ebscn.com
联系人：
- 曾章蓉：0755-23894967，zengzhangrong@ebscn.com
- 危玮肖：010-58452070，weiwx@ebscn.com

图表目录

图表1：我国近年来商品房销售增速（月度）
图表2：房地产开发资金来源同比变动（月度）
图表3：各类房地产ABS产品的发行规模
图表4：房地产产业链上的资产证券化
图表5：各类房地产资产证券化产品额度占比
图表6：房地产企业供应链保理ABS的基本结构
图表7：供应链保理ABS相关产品
图表8：购房尾款地形成过程
图表9：基础资产池地构成
图表10：购房尾款ABS的相关产品
图表11：影响物业费ABS基础资产现金流的因素
图表12：招商创融-金科物业ABS的基本结构
图表13：物业管理费ABS相关产品
图表14：CMBS产品的基本结构
图表15：房地产CMBS的相关产品
图表16：REITs的分类
图表17：REITs产品的基本结构
图表18：REITs的相关产品
图表19：各类资产证券化产品的总结

展开完整摘要

试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载