2024年第三季度中国办公楼市场报告_7页_4mb

2024年三季度中国办公楼市场总结

政策背景
近期央行推出力度超预期的“一揽子”新政策，宏观调控持续加码，但政策效能向企业端传导需时间。经济基本面韧性及潜力被支撑，但企业不动产决策仍受市场环境影响。

市场动态
2024年第三季度，中国主要城市甲级办公楼净吸纳量达652万平方米，环比小幅回落。一线城市贡献主要净吸纳量，共录得460万平方米，较上季度显著上升。其中：

• 北京：净吸纳量回正（24,694平方米），受益于中关村子市场自用需求；
• 上海：净吸纳量升至152,460平方米，成本驱动型租赁需求增长；
• 广州：净吸纳量约10万平方米，超前两季度累积值，主要因自用需求和搬迁升级；
• 深圳：净吸纳量约18万平方米，总部自用需求支撑下回升。

15线及二线城市净吸纳量仅192万平方米，环比下降614%。具体城市表现：

• 天津：净吸纳量1,073平方米，新租需求不足，退租现象频繁；
• 南京：净吸纳量-36万平方米，租户观望情绪浓，成交量减少；
• 武汉、西安、成都、重庆、沈阳等：需求疲软，空置率提升，净吸纳量负增长。

需求结构
TMT（科技、媒体、通信）、金融及专业服务业持续主导租赁需求。

• 北京：科技互联网需求回稳，人工智能赛道扩张；专业服务业因教培政策利好活跃度回升。
• 深圳：跨境电商、智能制造、教育培训及咨询行业扩张成亮点。
• 广州：游戏、软件、电子产品等细分赛道中小面积段升级需求释放。
• 南京：金融类行业支撑需求，保险及信托基金为主要搬迁类型。
• 青岛：1,000平方米以上成交由专业服务业和金融业驱动，律所及保险升级需求为主。
• 能源行业：北京国央企表现亮眼，非续租成交占比20%；武汉环保及公共事业租赁需求占比升至14%，新能源产业链或持续释放动能。

供应情况
全国新增供应近878万平方米，主要集中于15线及二线城市。

• 一线城市：北京、广州无新增供应，空置率分别微降至11.9%和19.7%；深圳新增供应74%来自五个项目，空置率升至26.5%；上海新增供应位于中央商务区和非中央商务区，中央商务区空置率升至16.2%，非中央商务区降至29.6%。
• 15线及二线城市：新增供应521万平方米，环比下降195%。武汉因光谷子市场项目空置率升至37.7%；西安大面积新租不足，空置率升至25.7%。

租金变化
租金延续下行趋势，租户成本优先理念显著。一线城市降幅：

• 上海：环比下降47%，受供应压力及需求不足影响；
• 北京：环比下降31%，企业对租金折扣敏感；
• 深圳：环比下降24%，业主为吸引新租户与维持现有租户提供双重优惠；
• 广州：环比下降25%。

15线及二线城市租金承压更明显：

• 成都：环比下降54%，几乎所有甲级楼宇推行“以价换量”策略；
• 西安：环比下降19%，受联合办公低价竞争影响；
• 青岛：环比下降28%，企业承租力缩水导致业主大幅折扣。

未来展望
市场需求复苏仍需时间，有效需求不足为当前主要挑战。TMT、金融及专业服务业将持续主导租赁市场，新能源产业链或成为新增长点。业主需通过租金折扣增强竞争力，市场调整期可能进一步延长。

数据来源
仲量联行研究部，2024年10月。