20180515-天风证券-房地产行业研究周报_销售环比上升_龙头房企有望受益纳入MSCI_14页_1mb

房地产行业总结（2018年5月15日）

核心内容概述

本周房地产市场呈现分化态势，一手房和二手房成交量均环比上升，但同比均下降。同时，土地市场供应量大幅减少，但成交均价显著上涨。此外，行业政策调控持续收紧，但整体政策风险有所缓解，部分区域销售表现超预期，龙头房企有望受益于MSCI纳入指数带来的资金流入。

一手房成交情况

• 整体表现：30大城市一手房合计成交3.73万套，环比上升13.2%，同比下降30.43%，累计同比下降0.43%。
• 城市分化：
  • 一线城市整体环比下降7.16%，其中北京、上海环比分别下降26.75%和23.02%，广州环比上升3.97%，深圳环比大幅上升61.66%。
  • 二线城市环比上升7.6%，三线城市环比上升30.16%。
• 区域表现：
  • 三线城市表现最为突出，环比增速达30.16%。
  • 二线城市中，大连环比上升29.7%，成为表现最好的城市。
  • 一线城市中，深圳表现亮眼，环比增速达61.66%。

二手房成交情况

• 整体表现：12个城市二手房合计成交1.77万套，环比上升36.95%，同比下降20.86%，累计同比下降3.28%。
• 城市分化：
  • 一线城市环比上升42.3%，二线城市环比上升36.06%，三线城市环比上升18.71%。
  • 大连环比上升75.9%，北京环比下降43.8%。
• 区域表现：
  • 一线城市整体表现强劲，尤其是大连，环比大幅上升。
  • 二线城市中，大连、杭州、南京、苏州等城市表现突出。
  • 三线城市中，扬州、江门等城市成交环比增长显著。

住宅库存情况

• 全国14大城市住宅可售套数：合计43.56万套，去化周期为32.7周，环比上升2.25%。
• 城市分化：
  • 一线城市去化周期为36.7周，环比下降2.77%。
  • 二线城市去化周期为34.3周，环比上升12.15%。
  • 三线城市去化周期为25周，环比下降0.62%。

土地市场情况

• 土地供应：本周土地供应建筑面积环比下降36.1%，同比下降59.27%。
  • 一线城市土地供应环比大幅上升837.19%。
  • 二线城市和三线城市土地供应均下降。
• 土地成交：
  • 成交规划建筑面积环比下降70.39%，同比下降66.35%。
  • 成交均价环比上升22.19%，同比下降27.69%。
  • 成交总价环比下降63.83%，同比下降75.67%。
• 城市分化：
  • 一线城市土地成交均价大幅上升72.98%，同比上升30.78%。
  • 二线城市土地成交均价环比上升33.5%，同比下降36.2%。
  • 三线城市土地成交均价环比上升32.8%，同比下降48.8%。

投资建议

1. 基本面层面：

   • 以三四线城市为主的西部和东北区域销售持续超预期，或将成为2018年龙头房企销售业绩的重要支撑。
   • 一季度西部和东北区域商品房销售额同比分别增长29.0%和26.6%，远高于全国的10.4%。

2. 估值层面：

   • 6月1日A股将正式纳入MSCI新兴市场指数，万科、保利、招商蛇口等龙头房企作为潜在纳入成分股，有望获得增量资金流入。
   • 市场估值中枢可能提升，推荐关注招商蛇口、保利地产、新城控股。

3. 政策层面：

   • 在外部经济环境不确定性较强的背景下，政策进一步收紧的可能性较小。
   • 行业高基数效应过去，政策风险逐步缓解，业绩估值不匹配加剧，中期行业空间仍有预期差。
   • 优质地产的估值将系统性提升。

风险提示

• 新房销售不及预期。
• 加息。

重点公司动态

• 滨江集团：拟收购万厦房地产开发有限公司持有的义市商城大道与商博路交叉口西南侧地块46%的项目权益。
• 金地集团：2018年4月签约面积同比上升15.47%，签约金额同比上升19.54%。
• 世联行：发布2017年度权益分派方案，向全体股东每10股派0.80元人民币现金。
• 招商蛇口：拟收购招商局漳州开发区有限公司78%的股权，交易对价85.53亿元。
• 高新发展：中标倍特·香槟华府一期施工项目，中标价2.27亿元。
• 中天金融：通过协议转让方式出售城投集团100%股权，交易价格246亿元。
• 华夏幸福：4月竞得土地面积381,657.97平方米，成交金额19.28亿元。
• 保利地产：新增项目用地面积101.36万平方米，支付价款228.31亿元。
• 福星股份：新增项目用地面积64.75万平方米，支付价款67.38亿元。
• 格力地产：非公开发行总额不超过30亿元公司债券，首期募集10.20亿元，票面利率7.50%。
• 华侨城A：发行10亿元公司债券，其中5年期品种发行规模8亿元，票面利率5.35%。
• 南山控股：拟发行股份吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司。
• 北京城建：发行15亿元中期票据，票面利率6.27%，已发行两期共25亿元。
• 世茂股份：第二大股东西藏世茂企业发展有限公司质押1.95亿股，占总股本5.20%。

行业新闻

• 哈尔滨：出台限售政策，主城区6区新房买入三年内不能交易。
• 东莞：加强楼市调控，新房销售价格一经备案不得上调，调整房价备案基准价及上浮幅度。
• 长沙：三部门联合公布限价商品房销售价格监制流程，包括受理、审核、监制、告知四个环节，共计10个工作日完成。
• 住建部：再次强调坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，约谈成都、太原市政府负责人。
• 海南：规定商品房交易合同网签备案后不允许修改价格和时间，加强合同备案和税收征管。
• 全国调控政策：年内调控政策超过115次，调控力度持续加强，旨在遏制投机炒房，确保市场平稳健康发展。

盈利预测与估值

• 世联行：2018年预计EPS为0.63元，PE为12.9倍，目标价18.9元，评级为买入。
• 我爱我家：2018年预计EPS为0.33元，PE为27.5倍，目标价14.10元，评级为买入。
• 三六五网：2018年预计EPS为0.68元，PE为10.0倍，目标价8.9元，评级为买入。

总结

本周房地产市场呈现区域分化，一手房和二手房成交量均环比上升，但同比仍呈下降趋势。三线城市表现尤为突出，成为推动销售增长的重要力量。土地市场供应量减少，但成交均价上升，反映出市场供需变化。政策层面，调控持续收紧，但力度有所缓解，优质房企有望受益于MSCI纳入指数带来的资金流入。整体来看，房地产行业仍具投资价值，但需关注政策风险和市场波动。