2021年11月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销量环比上升，房企债市净融资仍为负-20211208-远东资信-21页_745kb

商品房销量环比上升，房企债市净融资仍为负——2021年11月房地产行业观察与债市运行动态总结

核心内容概述

2021年11月，中国房地产行业整体仍面临销售和融资的双重压力。尽管商品房销量出现环比上升，但同比仍显著低于往年水平，且房地产价格持续承压。房企债务问题依旧严峻，债券市场净融资为负，信用利差有所收窄，但部分房企担保规模已远超其净资产，信用风险不容忽视。

主要观点与关键信息

一、行业运行动态

1. 商品房量价表现

• 成交量：11月份30大中城市商品房成交面积环比上升14.19%，但同比下降20.08%，仍显著低于往年同期。
• 价格走势：百城新建住宅平均价格环比下跌0.04%，为自去年2月以来首次环比下跌，同比上涨2.72%。
• 城市分化：一线城市环比下跌0.10%，二线、三线城市环比基本持平，但整体房价涨幅回落明显。

2. 房地产贷款情况

• 利率下降：11月份重点城市首套房贷平均利率为5.69%，环比下降4个BP；二套房贷平均利率为5.96%，环比下降3个BP。
• 放款加快：个人住房贷款平均放款周期缩短至68天，为2021年4月以来首次缩短，显示信贷环境有所改善。

3. 房地产信托

• 规模下降：11月份房地产信托成立规模仅为140.94亿元，明显低于往年同期。
• 收益率小幅下降：房地产信托平均收益率为7.45%，环比下降0.08个百分点，但整体仍高于其他行业。

二、行业政策动态

1. 中央政策

• 政策基调：人民银行、银保监会强调维护“房地产平稳健康发展”，刘鹤副总理重申“房住不炒”定位。
• 货币政策：第三季度货币政策执行报告指出，实施好房地产金融审慎管理制度，保持政策连续性、一致性、稳定性。
• 融资支持：支持保障性租赁住房建设，加大住房租赁金融支持力度。

2. 地方政策

• 预售监管加强：多个城市提高商品房预售条件，加强预售资金监管，如北京、石家庄、漳州等。
• “限跌令”发布：天津市发布房价“限跌令”，限制房企降价行为，影响资金周转。
• 保障性租赁住房：多个城市出台政策推进保障性租赁住房建设，如深圳、广东、青岛、海南、上海等。

三、重点公司动态

1. 销售表现

• TOP100房企：11月销售操盘金额环比下降3.4%，同比大幅下降37.6%。
• 销售压力：多数房企销售同比下滑，尤其是部分高负债企业，如阳光城、奥园、佳兆业、当代节能置业等。

2. 担保融资情况

• 高担保比例：荣安地产、珠江股份、阳光城、中南建设、金科股份等房企对外担保余额占净资产比例偏高，部分超过200%。
• 风险提示：部分房企通过担保融资获取资金，但担保规模远超净资产，存在较大信用风险。

3. 世茂集团澄清

• 与陆家嘴信托合作正常：世茂集团澄清与陆家嘴信托合作正常，未出现逾期或延期偿付情况。

四、房地产行业债券市场运行动态

1. 债券发行与到期

• 发行规模：11月份房地产行业共发行债券407.30亿元，偿还债券581.16亿元，净融资为-173.86亿元。
• 债券存量压降：自去年9月至今年11月，房地产行业债券存量压降约2223亿元，显示行业融资环境持续收紧。

2. 违约与展期

• 展期债券：11月份有3只债券发生展期，涉及金额约29.1亿元，其中阳光城和花样年涉及较多。
• 无新增违约：但部分房企已出现债务违约，如花样年集团在10月已违约，11月继续展期。

3. 信用级别调整

• 主体级别下调：8家房企主体级别被下调，包括阳光城、当代节能置业、佳兆业、奥园、花样年等。
• 债项级别下调：34只债券信用级别被下调，平均下调1.85个子级，反映行业信用风险持续存在。

4. 行业信用利差

• 整体利差下降：房地产行业信用利差（中位数）环比下降1.62BP，其中AA+级债券信用利差下降15.69BP。
• 风险仍存：尽管利差有所收窄，但AA级以下债券利差波动较大，显示行业信用风险未完全缓解。

五、总结与展望

• 销售回暖有限：虽然商品房销量环比上升，但仍显著低于往年同期，房企销售回款仍面临较大压力。
• 融资环境未改善：房企债市净融资仍为负，融资渠道受限，高负债房企仍难获支持。
• 担保融资风险：部分房企担保融资规模远超净资产，存在较大信用风险，需关注其后续现金流状况。
• 政策支持有限：政治局会议支持商品房市场满足刚需群体的合理住房需求，但不会放水，预计楼市恢复有限。
• 市场出清预期：若商品房销量持续低迷，房地产行业或将经历市场出清，部分高杠杆房企面临资产出售或违约风险。

重点数据汇总

作者与机构信息

• 作者：申学峰，中央财经大学金融学硕士，远东资信研究与发展部助理研究员。
• 机构：远东资信评估有限公司，成立于1988年，是中国第一家社会化专业资信评估机构，资质完备，参与多项政策制定工作。

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