20220901-亿翰智库-大悦城-000031.SZ-销售和盈利韧性强_融资成本进一步下降_5页_809kb

报告摘要

房地产

2022年9月1日

大悦城在2022年上半年保持了销售和盈利的强韧性，同时优化了财务结构，融资成本进一步下降，整体表现稳健。

销售型业务：2022年上半年实现合同销售金额285亿元，同比下降21%，但降幅显著小于行业平均水平。
持有型业务：保持拓展和开业节奏，购物中心和写字楼运营良好。
- 购物中心：上半年新增轻资产项目广州黄埔大悦汇和成都金牛大悦城，武汉大悦城开业；截至上半年，16个大悦城平均出租率达90.5%。
- 写字楼：整体出租率达到92%，平均租金单价同比增长2.2%。
投资布局：在核心城市（北京、杭州、苏州、武汉、成都）获取7个项目，计容建筑面积共41万方，投销比为27.0%，与往年差距不大。

营业收入：2022年上半年实现150亿元，同比增长5.3%。
毛利率与净利润率：分别为33.9%和7.1%，较2021年同期分别提升2.7个百分点和下降1.1个百分点。
分业务表现：
- 销售型业务：收入121.9亿元，同比增长12%；毛利率31.6%，同比提升9.5个百分点。
- 持有型业务：收入20.04亿元，同比下降18.9%；毛利率49.9%，同比降低15.3个百分点，主要因租户租金减免。

负债指标：
- 净负债率为93.3%，现金短债比为1.4倍（未扣除受限制资金）。
- 剔除预收款后的资产负债率为71.1%，略超监管要求。
融资能力：
- 融资渠道通畅，上半年获批50亿元中期票据和30亿元私募公司债额度。
- 1月成功发行15亿元公司债，新增借款平均成本为4.84%。
- 综合融资成本下降0.04个百分点至4.87%。

指标	2019	2020	2021	2022H1
合约销售金额(亿元)	710.8	694.0	727.0	285.0
营业收入(亿元)	337.9	384.5	426.1	150.0
净利润(亿元)	33.8	11.2	7.7	10.6
毛利润率	41.0%	31.4%	27.4%	33.9%
净利润率	10.0%	2.9%	1.8%	7.1%
净负债率	99.1%	85.5%	90.1%	93.3%
剔除预收账款的资产负债率	71.0%	71.8%	70.3%	71.1%
现金短债比	1.6	1.8	1.4	1.4
投销比	38.9%	30.1%	43.5%	27.0%
综合融资成本	5.2%	5.1%	4.9%	4.9%
存货周转率	0.2960	0.3229	0.3264	0.1896
资产周转率	0.1962	0.2002	0.2066	0.1389

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