20210505-华创证券-房地产行业周报_4月主流房企销售靓丽_首批集中供地成交火热_16页_1mb

房地产行业周报总结（20210424-20210430）

核心内容概述

2021年4月24日至4月30日，中国房地产行业整体表现较为活跃，但不同城市能级之间存在明显差异。新房销售和二手房交易均呈现不同程度的增长，主要得益于去年同期受疫情影响的低基数效应。然而，新房库存去化速度有所放缓，行业仍处于低库存状态，且加库存过程较为纠结。

主要观点

• 销售情况：
  45个重点城市一手房周成交面积783万平米，环比增长3.1%，月成交面积同比上涨42%。其中，一二线城市同比上涨47%，三四线城市同比上涨25%。
  14个重点城市二手房周成交面积212.7万平米，环比增长6.6%，月成交面积同比上涨28%。
  新房销售数据的高增长主要由于去年同期基数较低，疫情导致线下售楼处关闭影响较大。

• 库存去化：
  15个重点城市上周推盘面积262.3万平米，环比下降23.2%。可售面积为9,374万平米，环比下降0.2%。
  15城周成交/推盘比为1.08倍，低于1-3月的平均水平。3个月移动平均去化月数为9.1个月，环比上升0.02个月，行业仍处于加库存阶段，但去化压力依然存在。

• 政策动态：
  政治局会议强调坚持“房住不炒”，防止以学区房等名义炒作房价。
  上海、广州、重庆、无锡等地首批集中供地成交活跃，部分城市地价创新高。
  东莞、宁波、苏州等地加强新房销售价格指导，限制房价涨幅。
  六部门加强住房租赁企业监管，要求单次收租金不得超3个月。
  国务院提出加强县域商业体系建设，推动新型乡村便利店发展。

• 公司动态：
  2020年部分房企业绩表现亮眼，如中南建设、绿地集团、金科股份等，但也存在亏损情况，如首开股份、金地集团。
  2021年Q1，阳光城、华侨城、金地集团等公司盈利情况有所波动。
  多家房企发布融资计划，如恒大地产拟发行82亿元公司债，佳兆业拟发行5亿美元优先票据等。

• 市场表现：
  SW房地产指数下跌0.81%，沪深300指数下跌0.23%，房地产板块表现弱于大市。
  个股方面，苏宁环球、珠江实业等涨幅居前，廊坊发展、华夏幸福等跌幅较大。

关键信息

一、新房成交量

• 45城：
  • 上周成交783.1万平米，环比+3.1%。
  • 4月累计成交3,243.1万平米，同比+41.5%。
  • 一线城市成交139.0万平米，环比+5.8%，同比+41.7%。
  • 二线城市成交491.8万平米，环比+3.3%，同比+33.9%。
  • 三线城市成交121.2万平米，环比+3.0%，同比+28.0%。
  • 四线城市成交31.1万平米，环比-9.7%，同比-30.6%。

二、二手房成交量

• 14城：
  • 上周成交212.7万平米，环比+6.6%。
  • 4月累计成交819.5万平米，同比+28.0%。
  • 一线城市成交64.5万平米，环比+3.3%，同比+25.4%。
  • 二线城市成交136.2万平米，环比+11.7%，同比+35.2%。
  • 三四线城市成交12.0万平米，环比-20.6%，同比-7.9%。

三、新房库存情况

• 15城：
  • 上周推盘面积262.3万平米，环比-23.2%。
  • 可售面积为9,374万平米，环比-0.2%。
  • 3个月移动平均去化月数为9.1个月，环比+0.02个月。
  • 一线城市去化月数为8.2个月，环比+0.4个月。
  • 二线城市去化月数为8.3个月，环比-0.2个月。
  • 三线城市去化月数为19.4个月，环比-0.3个月。

四、政策与市场动态

• 宏观政策：

  • 政治局会议重申“房住不炒”政策，防止房价炒作。
  • 房地产贷款余额达50.03万亿元，同比+10.9%。
  • 上海一季度GDP增长17.6%，房地产开发投资增长24.7%。

• 地方政策：

  • 上海集中上市47个楼盘，延长认购时间至7天。
  • 广州首批集中供地流拍6宗，成交总价达905.6亿元。
  • 重庆首批集中供地全部成交，平均溢价率43%。
  • 东莞、宁波、苏州等地加强价格指导，限制新房涨幅。

五、投资建议

• 推荐：

  • 住宅开发：万科A、保利地产、金科股份、金地集团、阳光城、中南建设（A股）；世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂（H股）。
  • 物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务。
  • 商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城。
  • 物流地产：ESR、南山控股。

• 风险提示：

  • 房地产调控政策可能超预期收紧。
  • 新冠肺炎疫情可能对市场造成超预期影响。

结论

房地产行业在2021年4月整体销售表现强劲，主要得益于去年同期低基数效应。一线城市销售增长明显，而四线城市表现相对疲软。尽管市场活跃，但库存去化速度放缓，行业仍处于低库存阶段。政策层面继续强调“房住不炒”，同时加强租赁市场和地方调控措施。投资方面，行业处于估值和仓位的历史双底部，优质房企具备较大的价值重估空间，建议关注运营驱动型房企。