20221230-国金证券-越秀服务-06626.HK-股权激励行权要求全面_彰显发展信心_3页

越秀服务(06626.HK) 买入（维持评级）总结

核心内容

越秀服务（06626.HK）作为一家大湾区国企物业企业，其物业管理能力在TOD（交通导向开发）模式下表现突出。公司近期发布股权激励方案，以彰显管理层对未来发展信心，并通过多种措施提升经营效率与财务稳健性。当前股价为3.310港元，对应2022-2024年PE分别为11.3x、10.3x和9.6x，显示出市场对其估值的逐步修复预期。

主要观点

股权激励彰显信心

• 公司于2022年12月30日宣布首次股权激励方案，共授出1522.03万份股票期权，占总股本的1%。
• 行权价格为每股3.334港元，高于当前收盘价，显示管理层对公司长期发展及盈利能力的信心。
• 行权条件包括：
  • 2023-2025年扣非归母净资产收益率不低于12.8%、12.9%和13.0%；
  • 2023-2025年扣非归母净利润增长率分别不低于32%、52%和75%；
  • 2023-2025年应收账款周转率不低于4.2；
  • 2023-2025年现金股息比例不低于30%。

财务表现稳健

• 营收持续增长，2020-2022年复合增长率达20.5%。
• 归母净利润从2020年的199百万港元增长至2024年的475百万港元，年复合增长率约7.5%。
• 毛利率稳定在26.7%-35.0%之间，显示公司具备较强的盈利能力。
• 营业利润率从2020年的22.5%下降至2024年的20.0%，主要因运营成本上升。

现金充裕，业务拓展积极

• 截至2022年1H，公司账上净现金达41.5亿元人民币，占总市值的90%以上，财务状况稳健。
• 公司试水车位包销业务，与越秀地产附属公司签订停车位协议，提升现金使用效率。
• 投资活动现金流在2021年达到2809百万港元，但后续略有下降，显示公司注重资产配置与流动性管理。

行业政策利好

• 地产政策持续优化，包括供给侧融资“三箭齐发”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等，有助于物业板块估值修复。
• 需求侧政策放松，如房贷利率下行、购房补贴及契税减免，为行业回暖提供支持。

关键信息

市场数据

• 收盘价：3.310港元
• 流通港股：1,522.03百万股
• 总市值：5,037.92百万港元
• 年内股价最高最低：4.410/2.280港元
• 香港恒生指数：19781.41

股价表现

• 3个月涨幅：14.53%
• 6个月跌幅：-15.99%
• 12个月跌幅：-1.78%

投资建议

• 维持“买入”评级，预计未来6-12个月内股价上涨幅度将超过15%。
• 公司财务指标显示盈利稳定，经营效率逐步提升。

风险提示

• 越秀地产销售下滑幅度超预期；
• 外拓规模不及预期；
• 应收账款大幅减值。

附录摘要

损益表（人民币百万）

• 主营业务收入：2022E为2315百万港元，预计2024E为3344百万港元；
• 归母净利润：预计2022E为402百万港元，2024E为475百万港元；
• 净利率从2020年的17.0%下降至2024年的14.2%。

现金流量表（人民币百万）

• 经营活动现金净流：2022E为582百万港元，预计2024E为463百万港元；
• 投资活动现金净流：2022E为-64百万港元，预计2024E为-60百万港元；
• 筹资活动现金净流：2022E为-145百万港元，预计2024E为-171百万港元；
• 现金净流量：2022E为373百万港元，预计2024E为232百万港元。

资产负债表（人民币百万）

• 货币资金：预计2024E为4826百万港元；
• 流动资产：预计2024E为6316百万港元；
• 负债股东权益合计：预计2024E为6855百万港元；
• 股本：2024E为2543百万港元；
• 未分配利润：预计2024E为1232百万港元。

比率分析

• 每股收益：预计2024E为0.31港元；
• 每股净资产：预计2024E为2.48港元；
• 净资产收益率：预计2024E为12.6%；
• 总资产收益率：预计2024E为6.9%；
• 应收账款周转天数：预计2024E为90天；
• 资产负债率：预计2024E为42.1%。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%；
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

特别声明

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