20210329-国金证券-房地产行业研究_结算毛利率下行_但预计前瞻指标恢复_19页_2mb

报告摘要

房地产行业研究总结

核心内容概述

本报告为房地产行业周报，对2021年3月房地产市场进行了全面分析，涵盖新房成交、二手房成交、库存与去化周期、土地市场、涉房贷款、行业政策、公司动态及非房业务等多个方面。同时，对房地产行业及非房业务进行了投资建议与风险提示。

主要观点

房地产行业

市场数据：当前房地产行业平均市盈率为18.90，国金房地产指数为3551，沪深300指数为5047，上证指数为3435，深证成指为13771。
销售表现：2021年3月20日-3月26日，42城新房成交面积为749万平米，环比+8%，同比+9%，月度累计同比+96%，年度累计同比+103%。其中，一线城市表现强劲，周度环比+19%，同比+22%；二线城市周度环比+13%，同比+24%；三四线城市周度环比-7%，同比-18%。
二手房成交：17城二手房成交面积为216万平米，环比-2%，同比+631%，月度累计同比+16%，年初至今累计同比+90%。一线城市周度环比+7%，同比+9%；二线城市周度环比-5%，同比+19%。
库存与去化周期：12城商品房库存为1.69亿平米，环比+0%，同比+11%。以3个月移动平均计算，去化周期为14.9月，较去年同期下降11.5个月。11城商品住宅库存为6463万平米，环比+1%，同比+17%，去化周期为7.5月，较去年同期下降7.1个月。
土地市场：300城土地供应面积为2758万平米，周同比-40%；土地成交面积为1577万平米，周同比-7%。土地成交楼面均价为2074元/平米，周同比+13%；溢价率为15%，其中一线、二线、三四线分别为0%、11%、20%。
房企业绩：2020年多数房企实现营收和归母净利润双增，但结算毛利率明显下滑。部分房企因高价地结算拖累利润率，预计未来1-2年结算毛利率仍将继续下行。但随着负利润率项目减少和房企调整算账方式，前瞻指标销售毛利率有望企稳改善。
投资建议：房地产板块重点推荐万科A、保利地产；非房板块重点推荐复星旅游文化、华润万象生活、中天精装。当前房地产股票估值处于历史低位，基本面恢复，预计2021年是板块长期估值提升的起点。
风险提示：房地产调控超预期收紧、销售毛利率恢复低于预期。

非房业务

物流资产：ESR 2020年营收3.88亿美元，同比增长8.7%；归母净利润2.87亿美元，同比增长16.8%。物流资产单方建造成本低，运营成本少，NOI利润率可达75%左右。当前物流资产受追捧，但随着入局者增多，市场竞争加剧，未来需求增长放缓可能引发供需错配。
其他非房业务：包括酒店、商业地产、写字楼、产业园等。贝壳研究院预计2021年商办地产销售规模将达2.6万亿元，全国写字楼市场净吸纳量将突破500万平方米。高力国际显示北京甲级写字楼一季度净吸纳量超23万平方米，接近2020年全年数据。
行业动态：部分公司如凯德集团、万达商业、ESR等发布业绩公告或业务重组计划，显示非房业务的活跃与多元化发展。

关键信息

行业趋势：房地产行业基本面正在恢复，结算毛利率有望企稳改善。
市场表现：新房和二手房成交面积均呈现增长趋势，但三四线城市表现相对疲软。
政策影响：多地出台房地产调控政策，如成都、西安、大理等，强化市场管理与金融审慎监管。
公司动态：多家房企发布业绩公告，部分公司进行股权收购、股权转让及高管变动。
估值情况：A股地产行业PE-TTM为8.54-5.93，港股内房股PE-TTM为7.17-5.30。部分公司如建发国际、龙光集团、华润万象生活等被重点推荐。

总结

本报告指出，房地产行业虽面临结算毛利率下行的压力，但基本面已开始恢复。非房业务如物流资产表现突出，具备较高的NOI利润率，但需警惕供需错配风险。整体来看，房地产行业估值处于低位，具备长期提升潜力，建议关注具备资本资源、土地资源及良好政府关系的头部企业。同时，非房业务中，部分公司如复星旅游文化、华润万象生活、中天精装等表现良好，值得关注。

展开完整摘要