莱坊-2020Q2北京甲级写字楼市场季度报告-2020.7-4页_3mb

北京甲级写字楼市场季度报告总结（2020年第二季度）

核心内容

2020年第二季度，北京甲级写字楼市场延续下跌趋势，受新冠疫情影响，市场需求低迷，租金承压下行，空置率上升。市场整体空置率达到16.1%，环比上升0.9个百分点；平均租金为每月每平方米335.6元，环比下跌3.5%。市场活动在四、五月份有所回暖，但六月再次出现疫情，进一步抑制了市场信心。

主要观点

• 市场整体表现：市场整体空置率上升，租金持续下跌，显示需求疲软和供应增加的压力。
• 供应端变化：二季度新增供应以CBD中服地块的三星大厦为主，面积106,463平方米。预计三季度将有多个新项目入市，包括北投科创大厦、泓晟国际中心、兆泰国际中心AB座和金融街国际中心，新增供应约270,000平方米。
• 需求端特征：租赁需求以续租为主，新租和扩租成交较少，主要来自金融和专业服务类公司。丽泽区域表现突出，银河证券新租40,000平方米，成为本季度最大单笔租赁交易。
• 区域差异：各区域租金均呈下降趋势，但奥运村区域因租户以大型国企为主，租金跌幅最小，仅为0.2%；CBD区域空置率上升至17.2%，租金下跌4.5%。
• 投资市场活跃：尽管疫情对经济造成冲击，但写字楼仍是投资者关注的资产类型。二季度北京大宗交易市场出现两笔重要交易：中弘大厦以33.12亿元成交，溢价率46.42%；方舟大厦以7.5亿元出售，买家为霸菱亚洲。

关键信息

供应与需求

• 供应：二季度新增供应106,463平方米，三季度预计新增供应270,000平方米。
• 需求：以续租为主，新租和扩租较少，主要来自金融和专业服务类企业。
• 重点区域：丽泽区域表现亮眼，银河证券新租40,000平方米；奥运村区域租金跌幅最小。

租金走势

• 全市平均租金：每月每平方米335.6元，环比下跌3.5%。
• CBD区域：空置率17.2%，租金361.6元/平方米/月，环比下跌4.5%。
• 奥运村区域：租金跌幅最小，仅0.2%，为327.4元/平方米/月。

大宗交易

• 中弘大厦：4月8日拍卖成交，最终价格33.12亿元，溢价率46.42%，买家为中国东方资产管理股份有限公司子公司。
• 方舟大厦：4月21日出售，价格7.5亿元，套利3.3亿元，买家为霸菱亚洲。

市场展望

预计下半年北京甲级写字楼市场仍将面临严峻挑战，租金可能继续下行，空置率持续上升。市场活动恢复缓慢，企业更倾向于维持现有运营成本，租赁市场整体仍处于调整期。

数据来源与联系方式

• 数据来源：莱坊研究部
• 联系信息：
  • 陈铁东（中国区战略顾问部高级董事）
  • 王兆麒（大中华区研究及咨询部副董事）
  • 杨悦晨（董事，上海及北京研究及咨询部主管）
  • 崔佳佳（北京研究及咨询部分析员）
  • 朱毓敏（董事及北京办公楼服务部主管）

附录

• 图表说明：
  • 图一：北京甲级写字楼市场参考指标
  • 图二：2019-2022年及未来各区域新增写字楼面积
  • 图三：甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率
  • 图四：甲级写字楼租金走势
• 主要租赁成交（2020年第二季度）：
  • IFC（富士通）：3,500平方米，新租
  • 金地中心（中国人寿保险）：1,660平方米，新租
  • 华瑞大厦（考虫）：4,000平方米，新租
  • 万科时代中心·望京（唱吧）：2,800平方米，新租
  • 聚杰金融大厦（亚太会计师事务所）：3,000平方米，新租
  • 新青海大厦（银河证券）：40,000平方米，新租

其他报告

• 中国商业房地产投资市场报告
• 上海写字楼市场报告（2020年第一季度）
• 北京写字楼市场报告（2020年第一季度）
• 广州、深圳、上海工业市场报告（2020年第一季度）

注：以上报告均可在莱坊官网查阅：knightfrank.com.cn