20210718-首创证券-房地产行业数据点评_销售投资增速逐步收敛_竣工迎来强复苏_8页

房地产行业分析总结

核心内容

本报告对2021年上半年房地产行业进行了全面分析，重点围绕销售、投资、开工、竣工及资金流动性等方面展开。整体来看，行业呈现销售景气度高位运行、投资增速放缓、竣工复苏强劲、资金面偏紧的态势，同时政策调控逐步加强，龙头房企估值面临修复机会。

主要观点

1. 销售景气度未见明显削弱，价格端管控为后续政策发力点

• 销售面积及金额增速：2021年上半年商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为27.7%和38.9%，较1-5月分别下降8.6和13.5个百分点；6月单月销售面积及金额增速分别为7.5%和8.6%，较5月分别收窄1.7和8.9个百分点。
• 居民中长贷降温：6月居民中长贷同比少增1193亿元，上半年累计占比人民币新增贷款由27.4%降至26.9%。
• 房贷环境趋紧：6月72城房贷放款周期延长至50天，部分重点城市房贷利率上调，预计销售增速中枢将逐步下移。

2. 脉冲效应下投资韧性犹存

• 投资增速放缓：上半年房地产投资累计增速由18.3%降至15%，6月单月增速由9.8%降至5.9%。
• 建安支撑阶段性显现：首批集中供地进入开工施工阶段，建安层面对投资的支撑将阶段性显现。
• 全年投资增速预期：维持全年投资增速预期为8%。

3. 开工弱势，竣工迎来强复苏

• 新开工面积增速：上半年新开工面积累计同比增速为3.8%，较前5月下降3.1个百分点；6月单月同比降幅为3.8%，降幅较5月收窄2.3个百分点。
• 全年新开工预期：预计全年新开工将呈现负增长，预期增速为-5%。
• 竣工面积复苏：上半年竣工面积累计增速达25.7%，6月单月增速为66.6%，较前值分别提高9.3和56.4个百分点。竣工端加速兑现，预计下半年竣工高峰仍将延续，全年竣工增速有望大幅改善。

4. 销售回款支撑房企流动性

• 到位资金增速：上半年房地产到位资金累计同比增长23.5%，其中定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长49.7%和23.9%，显著高于国内贷款增速（-2.4%）。
• 资金来源占比：到位资金中定金及预收款和个人按揭贷款占比提升至54.4%。
• 降准影响有限：虽然近期全面降准缓解资金面压力，但对房地产整体资金环境影响预计有限，房企去杠杆进程依旧前路漫漫。

5. 龙头个股估值亟待修复

• 销售增速中枢下移：下半年销售增速中枢将逐步下移，价格端管控成为政策重点。
• 板块估值低迷：当前地产板块PE为7.6倍，处于五年估值底部10%区间，且经历二季度估值中枢下移，修复空间较大。
• 估值修复预期：在全年政策和基本面企稳的背景下，地产行业有望迎来估值修复行情。

关键信息

推荐标的

1. 拥有优质土地资源的房地产企业
2. 业绩改善、财务指标健康的公司
3. 运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企

风险提示

• 房地产行业调控政策超预期收紧
• 房地产销售及结算大幅低于预期
• 房价超预期下跌

评级说明

投资建议的比较标准

• 以报告发布后6个月内的市场表现为比较标准，公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准。

投资建议的评级标准

• 股票投资评级：

  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%-5%之间
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上

• 行业投资评级：

  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

总结

2021年上半年，房地产行业销售景气度高位运行，但增速逐步收敛；投资增速放缓，但建安支撑阶段性显现；新开工持续弱势，竣工迎来强劲复苏；资金面偏紧，房企更多依赖销售回款支撑流动性；政策调控逐步加强，尤其是对房价的管控，龙头房企估值面临修复机会。在全年政策和基本面企稳的背景下，地产行业有望迎来估值修复行情，建议关注优质土地资源、财务健康及运营能力强的房企。