20210302-首创证券-房地产行业周报_板块表现一枝独秀_估值修复迎接春季行情_26页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

房地产行业在上周表现突出，申万房地产指数上涨4.44%，涨幅位居各行业首位，显著高于沪深300指数（-7.65%）和上证指数（-5.06%）。内房股（剔除物业板块）平均涨幅为4.91%，而物业板块则小幅下跌，平均跌幅为2.06%。整体来看，房地产板块在估值修复背景下，有望迎来春季行情。

主要观点

• 政策预期积极：土地供给侧改革升级，22个重点城市将实施住宅用地供应“两集中”新规，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年公告不超过3次。这有助于提升市场透明度，促进合理预期，同时为大型国企和央企提供竞争优势。
• 估值修复空间大：主流地产股当前PE为5.8倍，相比历史估值中枢仍有20%-30%的提升空间。结合业绩增长和高比例分红，地产股具备相对收益优势。
• 市场表现分化：A股板块中，皇庭国际涨幅32.3%，居首；鲁商发展跌幅12.4%，居首。内房股中，珠光控股涨幅49.1%，易居企业控股跌幅10.6%。物业板块中，蓝光嘉宝服务涨幅26.9%，永升生活服务跌幅18.0%。
• 销售回暖：重点城市商品房销售面积大幅增长，一线城市销售面积周环比增长704%，二线城市增长439%，三四线城市增长261%。2月重点房企销售表现亮眼，如碧桂园、万科、融创中国等，销售金额同比增长显著。

关键信息

板块行情回顾

• 上周（2.22-2.26）申万房地产指数上涨4.44%，年初至今上涨2.79%。
• 沪深300指数下跌7.65%和5.06%，房地产板块相对收益为9.5%和1.76%。
• 港股内房股平均涨幅为4.91%，物业板块平均跌幅为2.06%。
• 年初至今内房股平均涨幅为6.71%，物业板块为8.38%。

行业政策动态

• 中央层面：国家统计局披露2021年1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，各线城市环比涨幅扩大。自然资源部要求22个重点城市实施住宅用地“两集中”政策。
• 地方层面：东莞收紧限购年限及金融管理；深圳将住建局发布的二手房成交参考价作为按揭贷款参考依据；青岛、济南、天津等地落实“两集中”要求；上海、杭州、辽宁等地调整房地产贷款集中度管理要求；江西全面放开城镇落户；北京修订共有产权住房建设要求，2021年将完成不少于300公顷宅地供应。

重点城市商品房成交

• 上周55城商品房成交面积754万平米，环比增长365%，同比增长173%。
• 一线城市成交面积104.4万平米，环比增长704%，同比增长148%。
• 二线城市成交面积335.5万平米，环比增长439%，同比增长156%。
• 三四线城市成交面积314.1万平米，环比增长261%，同比增长205%。

重点城市二手房成交

• 上周16城二手房成交面积168.3万平米，环比增长500%，同比增长188%。
• 一线城市二手房成交面积增长显著，如北京、深圳、杭州等。
• 二线城市如南京、苏州、成都等也表现强劲。

库存及去化周期

• 截至上周，15城商品房可售面积为16051.4万平米，环比下降1.2%。
• 库存去化周期为14.3个月，环比下降0.1个月。
• 一线城市库存去化周期为11.7个月，部分城市如深圳、广州、上海等去化周期较短。

推盘及去化率

• 上周重点城市共开盘21个项目，推出房源7809套，环比下降24.8%。
• 平均去化率约为84.5%，环比提高37.7个百分点。
• 百城住宅类土地供应和成交面积环比大幅下降，但成交总价有所上升。

房价指数

• 2021年2月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨3.7%。
• 二手住宅销售价格环比上涨0.4%，同比上涨2.4%。
• 分级别城市中，一线城市涨幅最大，二线城市次之，三线城市涨幅较小。

市场资金环境

• 贷款利率保持稳定，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
• 2月全国首套房平均贷款利率为5.26%，环比上涨4bp；二套房平均利率为5.56%，环比上涨3bp。
• 房地产贷款余额为49.58万亿元，同比增长11.7%，占人民币贷款余额比重为28.7%。

重点房企2月销售情况

• 碧桂园销售额480.2亿元，同比增长129.5%。
• 中国恒大销售额320.0亿元，同比下降28.5%。
• 万科销售额430.0亿元，同比增长53.4%。
• 融创中国销售额330.3亿元，同比增长170.5%。
• 保利地产销售额319.3亿元，同比增长59.1%。
• 新城控股销售额138.8亿元，同比增长151.5%。
• 金科股份销售额163.4亿元，同比增长377.8%。
• 阳光城销售额166.5亿元，同比增长273.2%。

房企融资情况

• 2月房企融资活动活跃，包括滨江集团、栖霞建设、陆家嘴、远洋集团、电子城、金地集团、富力地产等。
• 融资金额涵盖中期票据、超短期融资债券、公司债等，部分公司完成债券赎回或发行。

重点公司动态

• 招商蛇口2020年实现营业总收入1296.21亿元，同比增长32.71%，但净利润同比下降23.58%。
• 碧桂园服务预期2020年股东应占利润同比增长超过50%。
• 华润万象生活发布业绩盈喜，2020年应占溢利增加120%-130%。
• 蓝光发展拟将蓝光嘉宝服务64.6203%股份转让给碧桂园服务。
• 部分房企完成债券赎回或发行，如融创中国、万科A、金地集团等。

重点公司估值

• A股地产股如万科A、保利地产、招商蛇口等PE分别为7.8倍、5.1倍、5.7倍。
• 内房股如中国海外发展、华润置地、碧桂园等PE分别为3.7倍、6.4倍、3.4倍。
• 物业股如碧桂园服务、保利物业、中海物业等PE分别为42.7倍、24.7倍、16.6倍。
• 估值数据显示，地产股具备提升空间，物业股则表现分化，部分个股PE较高，部分较低。

投资建议

• 股票投资评级：买入（相对沪深300指数涨幅15%以上）、增持（5%-15%）、中性（-5%至5%）、减持（跌幅5%以上）。
• 行业投资评级：看好（行业超越整体市场表现）、中性（与整体市场持平）、看淡（弱于整体市场表现）。
• 建议关注：大中型房企，如万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国等，以及二线弹性品种如新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。

评级说明

• 投资建议以报告发布后6个月内的市场表现为比较标准，以沪深300指数为基准。
• 评级分为股票评级和行业评级，分别对应不同的涨跌幅区间。

分析师简介

王嵩，首创证券房地产行业首席分析师，拥有七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。

分析师声明

本报告反映了王嵩的研究观点，力求独立、客观和公正，不受第三方影响。

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