20160307-华泰证券-地产三重器系列研究之中国房价篇（二）：地产周期的两年誓约地产_12页_1mb

行业研究报告总结：房地产行业2016年展望

核心内容

本报告分析了中国房地产行业在过去十年中的周期性变化，并预测了2016年的行业走势。重点探讨了货币宽松政策对房地产的影响、城镇化率提升的驱动因素变化、人口流动趋势、以及楼市复苏周期等关键问题。

主要观点

1. 房地产周期与货币宽松关系

• 过去10年，房地产行业经历了3个周期，每个周期约为3.5年，周期长度逐步缩短。
• 房价周期则呈现逐步拉长的趋势，从2006年以来，房价周期分别为29个月、44个月。
• 货币超发对房价的影响存在1年的滞后性，即M2-GDP-CPI同比提升后，房价同比增长基本同步。

2. 2016年货币政策更为积极

• 2015年M2-GDP-CPI同比提升2.1%，预计将在2016年反映在资产价格中。
• 2016年M2增速目标较2015年调升1%，GDP目标调降0.5%，CPI目标保持不变，整体货币基调更为宽松。
• 若CPI能够跟随M2上升，则房地产行业基本面将有更明显复苏；若CPI上涨过快，可能引发货币政策转向，对房地产行业构成风险。

3. 城镇化率提升驱动因素转变

• 2011年以来，流动人口年均增速降至0.05亿人，2015年流动人口绝对量减少0.06亿人。
• 城镇化率提升的主要动力由人口流动转向行政区域合并，类似日本的“市町村合并”模式。
• 2015年城镇化率仍提升1.33%，但流动人口减少，显示城镇化进入新阶段。

4. 人口流动趋势变化

• 一线城市如北京、上海，外来人口流入量大幅下降，甚至出现净流出。
• 2015年北京新增外来人口仅8万人，上海则净流出5万人，反映产业结构调整带来的边际人口需求下降。
• 人口流动对城镇化率的贡献比例从2006~2010年的69%下降至2011~2015年的26%。

5. 房地产需求结构变化

• 25~49岁黄金购房年龄段人口占比在2012年后略有下降，显示潜在购房需求减少。
• 人均面积比户均套数更具刚性，二胎政策的放开将推动家庭扩张，从而产生换房需求。
• 未来房地产需求将更多依赖城镇化进程中的征地补偿，而非单纯依赖人口流入。

6. 楼市复苏周期

• 此轮楼市复苏自2015年3月开始，已持续一年。
• 按照“3年轮回、2年宽松”的规律，2016年将是继续宽松的一年。
• 由于股市分流资金，2015年宽松政策未立即反映在房价上，但预计2016年这种“跷跷板效应”将减弱。

关键信息

行业评级

• 房地产行业评级：增持（维持）

研究员信息

• 谢皓宇：执业证书编号 S0570515070001，电话 010-56793955，邮箱 xiehaoyu@htsc.com
• 郝亚雯：电话 010-56793951，邮箱 haoyawen@htsc.com

历史周期数据

• 需求周期：2006年2月、2009年11月、2013年2月、2015年7月，周期跨度分别为45个月、39个月、30个月。
• 房价周期：2007年11月、2010年4月、2013年12月，周期跨度分别为29个月、44个月。

表格数据摘要

人口与城镇化数据

• 2000~2010年，城镇人口增加2.11亿人，流动人口增加1.00亿人，流动人口贡献45%。
• 2006~2010年，流动人口贡献69%。
• 2011~2015年，流动人口贡献下降至26%。
• 2015年新增城镇人口达0.22亿人，为2006年以来第三高峰。

日本城镇化经验

• 日本在1947~1995年间，村的数量从8511个减少至577个，减少93%，推动城镇化率提升。
• 城镇化率提升依赖于农村人口进入城镇带来的购买力，如土地流转补偿。

风险提示

• CPI过快上涨：可能导致货币政策转向，对房地产行业构成潜在风险。
• 销售与房价不匹配：在2016年，销售放量与房价上涨可能在时间上出现错位，尤其在一线城市。
• 货币政策依赖海外因素：当前货币宽松受美国潜在加息影响，周期可能延长。

结论

房地产行业在2016年将继续受益于更为积极的货币政策环境，但需警惕CPI上涨过快可能带来的政策转向风险。未来城镇化率提升的驱动力将从人口流动转向行政区域合并，同时人均面积带来的刚性需求和二胎政策带来的家庭扩张，也将对房地产市场产生持续影响。整体来看，房地产行业仍具备一定的增长潜力，但其发展路径将更加依赖结构性调整和政策导向。