商业地产系列报一：万达商管转型“轻资产”，行业龙头优势尽显_20页_1mb

商业地产系列报一：万达商管转型“轻资产”，行业龙头优势尽显

核心内容总结

万达商管作为中国商业地产运营领域的龙头企业，已全面转型为“轻资产”模式，专注于商业广场的运营管理服务。其转型不仅顺应了行业发展趋势，也强化了其在市场中的竞争优势，有望在未来持续扩大市场份额。

主要观点

1. 存量竞争催生专业商管需求

• 2015年至2020年，国内在管商业广场总数从13655家增长至20977家，复合年增长率9%。
• 预计到2025年，该数字将达到28332家，复合年增长率6%。
• 同期出租率低于70%的商业广场数量由6662家增至9606家，预计2025年将达12090家，表明存量市场竞争加剧，对专业商管服务的需求将显著上升。

2. 万达商管持续领跑行业

• 截至2021年6月30日，万达商管在管商业广场达380个，其中独立第三方项目106个，占比28%。
• 在管建筑面积达5417万方，其中独立第三方项目面积为1332万方，占比25%。
• 公司储备项目162个，独立第三方项目133个，是唯一一家向独立第三方大规模输出管理的商管公司。

3. 轻资产战略与高效运营模式

• 万达商管采用收益分成型的租赁运营模式，无最低保证租金，合约期限长，业务稳定。
• 公司在2021H1实现收入106亿元，同比增长43%；毛利率达42.4%，同比增长5.5个百分点。
• 公司运营效率突出：平均出租率超98%，筹备到开业时间快于同行2年，长合约年限（20年）确保稳定收益，科技手段助力降本增效。

4. 多元化变现模式提升盈利空间

• 广告服务成为新的收入来源，预计2025年广告收入达131亿元，复合年增长率7%。
• 基于SaaS的云商服务市场规模由2015年的40亿元增至2020年的205亿元，复合年增长率39%。
• 公共空间利用及付费会员模式进一步提升增值服务潜力。

5. 品牌与管理优势

• 万达商管拥有超过2000个核心品牌及1.9万个可选品牌的合作关系，年客流量达46亿人次。
• 公司核心管理层经验丰富，具备良好的运营与管理能力，且公司拥有稳定的高管体系与合理的股权激励机制。

关键信息

• 行业趋势：商业地产行业从重资产向轻资产转型，第三方外拓成为增长关键。
• 运营模式：万达商管主要采用租赁运营（收益分成型）和委托管理模式，两者在收入结构和成本控制方面有所不同。
• 财务表现：2021H1收入达106亿元，同比增长43%；毛利率达42.4%，处于行业中等水平，但仍有提升空间。
• 市场地位：截至2020年底，万达商管市占率为8%，是行业龙头；覆盖城市204个，是国内唯一一家覆盖所有省级行政区的商管公司。
• 未来规划：公司计划通过募集资金用于横向扩张、纵向整合及科技投入，进一步巩固行业领先地位。

风险提示

1. 疫情反复可能影响商业广场运营及客流量；
2. 规模扩张可能不及预期；
3. 在管项目经营状况可能恶化；
4. 品牌使用不当可能引发负面事件，影响公司形象与业务发展。

募集资金投向

• 横向扩大规模，获取优质标的，增加在管项目数量和面积；
• 纵向打通上下游，打造产业生态链，提高协同效应；
• 增加科技投入，升级设施，提升服务品质与客户粘性。

投资评级说明

• 行业评级：增持（未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上）。
• 公司评级：根据未来6-12个月投资收益率，公司评级为“买入”或“增持”等。

行业与公司对比

• 万达商管在出租率、项目数量、建筑面积等方面均领先于其他主要商管公司。
• 与其他商管公司相比，万达商管在毛利率方面处于中等水平，但其规模效应和运营效率为其提供了较强的竞争力。

结论

万达商管通过全面转型“轻资产”运营模式，强化了其在商业地产行业中的领先地位。凭借强大的品牌影响力、高效的运营能力和良好的财务结构，公司有望在未来持续受益于行业增长与存量优化带来的机会。