2017-轻资产化转型_业务深化打造高端物管品牌_15页-1mb

中航地产转型总结

核心内容

中航地产股份有限公司正经历从房地产开发向物业资产管理的轻资产化转型。公司已剥离部分房地产开发业务，专注于机构类物业资产的管理，包括物业及设备设施管理、资产经营和客户一体化服务外包。通过“九方”品牌输出，公司正在实现商业地产的轻资产化扩张，提高品牌影响力和盈利能力。

主要观点

• 业务转型：公司自2016年起出售房地产开发业务资产与负债，集中资源发展物业管理业务。预计业务转型期将持续一段时间。
• 业务增长：物业管理业务在2016年营收占比达36%，且未来三年预计保持30%的年增长率。
• 轻资产扩张：公司通过管理输出模式，在赣州与巨亿广场合作，实现轻资产化扩张。
• 盈利预测：公司预测2017/2018/2019年营收分别为72.63亿元、84.18亿元、98.46亿元，归母净利润分别为3.87亿元、4.69亿元、5.63亿元。
• 估值分析：公司采用分部估值法，按业务对利润进行拆分，预测2017年股权价值为73亿元，对应目标价10.98元，给予“增持”评级。
• 风险提示：包括房地产项目建设进度不及预期、房地产调控时间过长以及物业管理业务发展不及预期。

关键信息

房地产业务

• 2016年公司出售房地产开发业务资产与负债，合计权益货值约212亿元。
• 房地产业务营收占比从2016年的60%下降，预计未来三年营收增速为6%。
• 房地产项目分布在成都、赣州、九江、昆山等城市，部分项目已进入尾盘销售阶段。

物业管理业务

• 2016年新签年度合同额超5亿元，截至2017年5月管理项目总数达416个，总面积4860万平方米。
• 公司在机构类物业管理市场占据领先地位，业务范围覆盖全国多个城市。
• 2016年毛利率为10.12%，预计未来三年毛利率将逐步提升至15%。

商业地产运营

• 公司经营6家九方购物中心，总营业面积超过68万平方米，出租率保持较高水平。
• 通过管理输出模式，公司实现了轻资产化扩张，提升品牌影响力。

盈利预测

• 2017年预测营收72.63亿元，归母净利润3.87亿元，EPS为0.58元。
• 预计未来三年营收增长率分别为14.87%、15.89%、16.97%。
• 2017年毛利率预计为20.83%，较2016年有所提升。

估值与评级

• 采用分部估值法，对房地产开发、物业管理、建筑业及其他业务分别给予16、26、20、20倍PE估值。
• 预测公司2017年股权价值为73亿元，对应目标价10.98元，首次覆盖给予“增持”评级。

风险提示

• 房地产项目建设进度不及预期可能导致结算推迟。
• 房地产调控时间过长可能影响销售表现。
• 物业管理业务发展不及预期可能影响公司业绩。

业务结构与增长

主营业务收入

• 2016年主营业务收入63.23亿元，其中房地产37.96亿元，物业管理22.92亿元，建筑业1.67亿元，其他业务0.68亿元。
• 各业务收入增长率分别为5.68%、29.14%、83.97%、10.4%。

盈利能力

• 2017年毛利率预计为20.83%，较2016年提升。
• 三费比率保持稳定，2017年为24.21%。
• 资产负债率从2016年的76.66%下降至2017年的72.74%。

可比公司分析

• 可比公司PE平均为26.53倍，而公司预测2017年PE为17倍，显示估值具有吸引力。
• 物业管理业务的PE为26倍，显示其在行业中具备竞争力。

投资建议

• 当前股价为10.09元，目标价为10.98元，给予“增持”评级。
• 投资者应关注公司业务转型进展、物业管理业务发展情况及房地产销售表现。

总结

中航地产正通过剥离房地产开发业务，向物业资产管理业务转型。公司业务结构优化，物业管理业务增长迅速，商业地产运营通过品牌输出实现轻资产扩张。预计未来三年公司营收和净利润将稳步增长，公司股权价值为73亿元，对应目标价10.98元，给予“增持”评级。投资者应关注行业趋势、公司业务转型效果及市场风险。