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商业地产系列报一：万达商管转型“轻资产”，行业龙头优势尽显

核心内容概览

万达商管作为中国商业地产运营领域的领军企业，自2021年起全面实施“轻资产”战略，不再从事房地产开发，专注于商业运营管理。公司凭借其强大的品牌影响力、高效的运营能力和完善的商业模式，在行业中占据领先地位。

主要观点

• 行业趋势：商业地产行业正经历从重资产向轻资产转型的阶段，随着市场存量增加，运营效率提升成为关键。
• 市场需求：商业广场数量持续增长，但出租率下降，推动专业商业运营服务的需求上升。
• 运营模式：万达商管采用轻资产模式，主要为收益分成型租赁运营和委托管理模式，以提升盈利能力和客户粘性。
• 品牌优势：公司拥有“万达广场”品牌，覆盖全国204个城市，合作品牌超19000个，年客流量达46亿人次。
• 财务表现：公司收入和毛利稳步增长，2021H1收入达106亿元，同比增长43%；毛利率为42.4%，高于行业平均水平。
• 扩张能力：公司具备强大的第三方外拓能力，截至2021H1末，在管独立第三方项目达106个，占在管项目总数的28%。
• 科技驱动：公司通过智慧运营平台提升消费者体验，优化经营策略，增强市场竞争力。
• 募集资金用途：公司将部分资金用于横向扩张、纵向产业链整合及科技投入，以巩固行业龙头地位。

关键信息

1. 商业地产市场发展趋势

• 商业广场数量增长：2015~2020年，国内在管商业广场总数由13655家增长至20977家，复合年增长率9%。
• 预计到2025年：在管商业广场数量将达到28332家，建筑面积预计达12亿方。
• 出租率下降：出租率低于70%的商业广场数量由6662家增至9606家，预计2025年将达到12090家，表明行业进入存量竞争阶段。

2. 万达商管的轻资产转型

• 转型历程：公司从2015年起开始向轻资产模式转型，2019年完成房地产业务剥离，2021年重回港股，更名为万达商管。
• 运营模式：
  • 收益分成型租赁运营：公司与业主根据项目净收益分成，无最低保证租金，合约期长，有利于长期稳定收益。
  • 委托管理模式：主要提供管理团队及运营人员，与母公司集团签订3年合约，与独立第三方签订20年合约。
• 品牌影响力：万达广场品牌具有强大的号召力，助力公司拓展独立第三方项目，提高市场份额。

3. 万达商管的行业地位

• 在管项目数量：截至2021H1末，公司管理380个商业广场，其中106个为独立第三方项目。
• 在管建筑面积：截至2021H1末，公司管理建筑面积达5417万方，其中独立第三方建筑面积为1332万方。
• 行业排名：公司市占率为8%，位居行业首位；在管项目数量及建筑面积均居全球前列。

4. 业务增长与财务表现

• 收入增长：2018~2020年，公司收入复合增速达25%；2021H1收入达106亿元，同比增长43%。
• 毛利率表现：2021H1毛利率为42.4%，同比提升5.5个百分点，毛利率改善空间较大。
• 经营效率：公司出租率稳定在98%以上，筹备周期短于同行，合约年限长，有利于稳定收益。

5. 多元化变现模式

• 广告服务：2015~2020年收入由83亿元增至96亿元，复合年增长率3%；预计2025年将达131亿元，复合年增长率7%。
• 云商服务：基于SaaS的云商服务市场规模由2015年的40亿元增至2020年的205亿元，复合年增长率39%；预计2025年将达到493亿元，复合年增长率19%。
• 增值服务：通过优化公共空间和会员服务，提升客户粘性，增加额外收入来源。

6. 募集资金投向

• 横向扩张：通过战略投资和收购，获取优质项目，扩大在管商业广场数量和建筑面积。
• 纵向整合：打通上下游产业链，提升协同效应，增强客户粘性。
• 科技升级：投入资金用于提升软硬件设施，优化运营效率和客户体验。

风险提示

• 疫情反复：可能影响商业广场运营，导致客流量下降及商户经营状况恶化。
• 规模扩张不及预期：市场变化可能导致公司扩张计划受阻。
• 项目经营恶化：出租率下降或商户续租意愿降低，将影响公司收入。
• 品牌形象受损：如品牌被不当使用，可能对公司经营造成不利影响。

总结

万达商管通过全面转型轻资产运营模式，强化了其在商业地产行业的领导地位。凭借强大的品牌影响力、高效的运营能力及多元化的变现方式，公司在行业中持续增长。未来，公司有望通过科技投入、产业链整合及市场扩张，进一步巩固其龙头地位。然而，疫情反复、市场变化及品牌管理风险仍需关注。