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上海写字楼市场报告 2019年第一季度总结

核心内容

2019年第一季度，上海写字楼市场呈现出供应增加、需求疲软、租金下跌和空置率上升的态势。新增供应主要集中在浦西长宁区和浦东前滩，带动市场整体供应增长。与此同时，投资市场活跃，录得多宗大额交易，显示出市场对优质资产的持续关注。

主要观点

• 供应增长显著：新供应主要集中在长宁区和前滩，总计约430,000平方米，占总供应的78%。
• 租金下行：受租赁需求减弱和业主为吸引租户而降价的影响，平均租金环比下跌。
• 空置率上升：核心商务区空置率环比上升2个百分点至7.1%，小陆家嘴空置率上升3.5个百分点至11.3%。
• 投资活跃：上海房地产投资市场共完成7宗整购交易，总金额约336.6亿元，其中两宗超过100亿元。
• 政策利好：政府出台减税政策，鼓励实体经济和科技创新企业，预计将成为未来甲级写字楼市场的重要增长动力。

关键信息

新供应情况

• 长宁区：石榴置业集团开发的长宁国际竣工，新增约140,000平方米办公面积。
• 前滩：前滩时代广场、前滩世贸中心四期和晶耀前滩三期竣工，分别新增约63,000平方米、43,300平方米和33,000平方米办公面积。
• 小陆家嘴：瑞明大厦竣工，新增约43,000平方米办公面积。
• 火车站区域：洲际中心三期竣工，新增约77,000平方米办公面积。

租金及价格

各细分市场租金及空置率

主要租赁成交

主要散售成交

政策影响

• 减税政策：制造业增值税税率从16%降至13%，小微企业认定标准放宽，有助于降低企业税负，促进企业发展。
• 外商投资法：2019年一季度通过的《中华人民共和国外商投资法》旨在保护外资企业权益，鼓励外资进入中国市场。
• 市场预期：预计2019年全年还将有230万平方米写字楼入市，其中60%来自新兴商务区，第二季度租金仍将承压，市场需求疲软难以扭转。

市场趋势

• 企业外迁：部分企业因租金较低和政策利好，从传统核心商务区（如小陆家嘴）迁往前滩等新兴区域。
• 行业需求：新能源汽车行业及相关衍生行业（如汽车金融、融资租赁）租赁需求显著增长。
• 投资偏好：投资者更倾向购买优质写字楼资产，尤其是位于新兴商务区的项目。

结论

2019年第一季度，上海写字楼市场在供应激增和需求疲软的双重影响下，租金和空置率均出现下滑。然而，随着政策利好和新兴区域的发展，市场对优质资产的需求仍在，预计未来租赁需求将逐步向制造和科技类企业倾斜，推动市场结构的优化。