20181216-华创证券-房地产行业周报_积极因素正在酝酿_政策环境边际改善_25页_1mb

报告摘要

本周房地产行业整体表现弱于大盘，但政策环境显示出边际改善的迹象。行业数据方面，新房成交面积环比下降，但12月累计成交同比有所上升，其中一二线城市表现优于三四线城市。二手房成交量环比上升，但同比仍处于下降趋势。行业库存方面，可售面积略有上升，去化月数微升，表明行业正从低库存阶段向加库存阶段过渡。

市场表现：SW房地产指数下跌0.37%，弱于沪深300指数的0.28%涨幅，在28个板块中排名靠后。
政策环境：中共中央政治局会议未提及房地产和去杠杆，表明稳经济政策中隐含稳房地产的意图。央行转向价格调控，支持民营企业和小微金融，房地产金融政策仍有放松空间。发改委支持优质房企发行企业债券，但严格限制商业地产用途。
市场动态：房企融资环境逐步改善，如华夏幸福、万科、保利地产等企业发行债券，且部分企业回购股份，显示企业信心有所回升。
行业趋势：新房和二手房市场均出现结构性分化，一二线城市表现较好，三四线城市则面临较大压力。政策预期和市场信心正在逐步恢复。

新房成交量：
- 上周46城新房成交654万平米，环比下降4%，其中一二线城市环比下降2%，三四线城市环比下降10%。
- 12月累计成交1,333.4万平米，同比上升3%，但较11月下降6pct。
- 一线城市成交111.3万平米，环比上升22%，同比上升10.1%；二线城市成交414.6万平米，环比下降7.1%，同比上升11.7%；三线城市成交86.9万平米，环比下降8.4%，同比下降13.6%；四线城市成交41.1万平米，环比下降13.1%，同比下降33.1%。
二手房成交量：
- 上周14城二手房成交112.2万平米，环比上升7.4%，但12月累计成交同比仍下降19%。
- 一线城市成交36.9万平米，环比上升11.3%，同比上升1%；二线城市成交68万平米，环比上升6.9%，同比下降22.7%；三四线城市成交7.3万平米，环比下降5.8%，同比下降44.8%。
新房库存：
- 上周15城推盘环比下降26%，周成交/推盘比为0.75倍，高于上周的0.62倍。
- 上周末15城可售面积为7,883万平米，环比上升0.9%；3个月移动平均去化月数为9.9个月，环比上升0.03个月。

宏观政策：中央政治局会议强调稳中求进，未提及房地产及去杠杆，显示对房地产行业支持的潜在信号。央行从数量调控转向价格调控，强化货币政策传导机制，支持民营企业和小微金融。
长效机制：《中国住房发展报告》提出房地产税渐进征收，以及“只住不炒”和“因城施策”的调控思路。辽宁省推动县城和新城区去库存，支持货币化安置。
土地市场：1-11月土地出让收入达5.3万亿元，同比增长28.9%，但土地成交有所放缓。
棚改进展：1-11月棚改开工616万套，完成投资1.6万亿元。
粤港澳发展：粤港澳大湾区发展规划将于明年初正式出台。