西安2020年楼市年报及后势展望【保顾研究院-西安】_140页_10mb

西安楼市2020年总结

核心内容概览

2020年西安楼市在宏观经济逐步复苏、政策调控趋紧、城市更新与产业布局加速推进的背景下，呈现出“稳中向好、稳中加快”的态势。楼市整体以稳为主，房价零增长成为短期调控方向，保障刚需自住客户。土地市场延续上涨趋势，楼面价同比上涨8.2%，土地供求量均有不同幅度上涨，主城一地难求，西咸、咸阳成为土拍激战场。

主要观点

宏观经济环境

• 全球疫情反复，经济衰退成定局，但中国凭借有效防疫机制实现经济正增长，成为唯一正增长的经济体。
• 国内经济处于稳步复苏阶段，内需持续边际修复，制造业PMI连续9个月高于临界点，经济预期向好。
• 房地产行业基调为中性处理，以稳为主，再放宽可能性较小。货币政策趋紧，关注风险防范。

房企布局动态

• TOP10房企市场占有率高居不下，本土房企彻底淡出榜单。
• 上半年线上营销频繁，下半年回归常态化，贝壳成为项目走量首选。
• 房企迈入产品力对抗时代，抢滩布局西咸、咸阳等区域。

政策层面

• 2020年年末中央经济工作会议首提“解决好大城市住房突出问题”，高度重视保障性租赁住房建设。
• 部分城市房价涨幅明显，政策基调转向中性偏紧，对房地产资金流入保持敏感性。
• 预计后市行业政策将维持“有保有压”，都市圈建设仍有持续利好。

关键信息

土地市场

• 全年供应经营性用地2344万方，成交2176万方，平均楼面价为3891元/㎡，同比上涨8.2%。
• 西咸新区为供求大区，全年供应405.97万方，成交366.57万方，占全市总成交的44%。
• 沣西板块成交量最大，沣东板块楼面价最高，高新区继续保持高价地集中态势。

市场表现

• 主城区商品房量跌价涨，住宅市场健康，商业市场持续收缩。
• 沣东、沣西、秦汉新城市场表现优异，领跑西咸。
• 2020年西安城市更新工作成效显著，老旧小区改造任务超额完成，工程规模及效率堪称“全国之最”。

城市建设

• 2020年西安全年完成投资近3700亿元，带动固定资产投资高位增长。
• 新基建项目超额完成年度任务，5G基建、新能源汽车充电桩及大数据中心成为建设热点。
• 教育建设方面，新增学校195所，新增学位19.4万个，高新区50所新建学校完工交付，新增学位7万个。

人口与人才

• 西安近三年新增常住人口128.87万，其中2018年达到历史峰值。
• 落户群体主要来自咸阳、渭南、宝鸡等周边市县，对高端人才吸附力有限，但未来有望继续释放人口红利。

2021年趋势预判

• 经济层面：西安经济保持强劲势头，冲刺万亿GDP。
• 城市建设层面：招商引资及城市建设齐头并进，双向驱动。
• 市场层面：市场回归基本面逻辑，关注客户预期、供需关系、政策环境和土地市场变化。
• 政策层面：强限价区域持续火热，限价放松将对外围区域有一定利好，三四线城市可关注地市变化对楼市预期的影响。

全国楼市走势及后势预判

• 全国楼市在疫情后逐步回暖，一线城市表现突出，二三四线城市分化加剧。
• 华东区域持续领涨，核心城市调控回落，周边三四线成交高于去年同期。
• 华南区域核心及周边城市市场较好，外围粤东西北三四线市场氛围仍偏弱。
• 华北、西部区域表现分化，成都热度较高，重庆市场承压。
• 华中、东北区域恢复较慢，市场仍延续弱势。

西安楼市特征

• 西咸新区为供求大区，沣西板块成交量最大，沣东板块楼面价最高。
• 曲江板块因鲜有供地，2020年凭借单宗用地成交楼板价12500元/㎡，位列各板块之首。
• 阎良、鄂邑、蓝田等外围区域因供应与成交热度增加，成为新增长点。

总结

2020年西安楼市在宏观经济复苏、政策调控趋紧、城市更新与产业布局加速推进的背景下，呈现出“稳中向好、稳中加快”的态势。土地市场延续上涨趋势，商品房市场量跌价涨，商业市场持续收缩。房企布局西咸、咸阳，产品力成为竞争关键。政策层面，保障性租赁住房建设成为重点，房价零增长为短期调控方向。城市更新、招商引资、交通建设及教育建设表现抢眼，西安作为关中发展核心，具备强劲发展潜力。2021年，西安经济有望冲刺万亿GDP，楼市将回归基本面逻辑，关注客户预期、供需关系、政策环境和土地市场变化。