20181104-招商证券-周度全数据跟踪_重点城市首套房贷利率已连续两周改善_销量10月同比小幅回落_45页_1mb

房地产市场周度分析总结

核心内容

1. 房贷利率改善：重点城市首套房贷利率已连续两周改善，从10月第二周的5.701%下降至第四周的5.695%，预计年底将出现绝对数据的改善，对销量复苏形成支撑。

2. 销量变化：10月重点城市一手房销量同比小幅回落，整体57城单月同比增速为-15%，其中一线回落幅度较大（-36%），二线最小（-17%），三四线次之（-19%）。销量滞后于房贷利率1-2个季度，房贷利率又滞后于10Y国债收益率1-2个季度，10Y国债收益率自17Q4以来持续改善，为销量复苏提供支撑。

3. 供给变化：重点城市可售套数自15Q4以来持续回落至17Q2，之后低位盘整，18Q2以来有所改善。9月30城批售比升至1.4，分城级来看，一线升至1.4，二线升至1.3，三线升至1.5，表明市场供需关系有所改善。

4. 房价走势：70城房价同比于17年1月见顶回落，但18Q2以来各线城市房价同比均有所回升，可能是限价政策边际放松的结果。9月房价环比为+1.0%，短期房价不具备普跌基础，行业资金链指数高于130%，表明市场资金状况改善。

5. 土地市场：9月住宅类土地供应同比增速为12%，住宅类成交建面也有所回落。楼面均价和溢价率均呈现下降趋势，其中溢价率从16M9的94%下降至18年9月的10%。天津成为土地成交面积最大的城市。

6. 政策动态：住建部和北京住建委加强了分类调控和违规行为打击，北京市委常委会强调京津冀协同发展和地价房价控制，抑制投机行为。

主要观点

• 房贷利率改善：房贷利率的改善将对房地产销量复苏起到积极作用，预计年底将出现明显改善。
• 销量回落但复苏趋势仍在：尽管10月销量同比小幅回落，但一线和二线城市销量已处于复苏通道，三四线城市则因供给侧改革影响，调整滞后。
• 供需关系改善：重点城市可售套数自18Q2以来有所回升，去化周期维持在10个月左右，表明市场供需关系逐步趋于平衡。
• 房价不具备普跌基础：行业资金链和去化周期均显示房价不具备普跌基础，短期走势可能以稳为主。
• 土地市场整体降温：土地供应和成交面积均有所回落，楼面均价和溢价率下降，表明市场热度有所减退。

关键信息

• 重点城市销量：10月整体销量同比-15%，一线-36%，二线-17%，三四线-19%。
• 重点城市可售套数：18Q2以来有所改善，一线/二线/三线均有所回升。
• 房价同比：70城9月同比+8.9%，一线城市最先见顶，三四线最晚。
• 土地供应与成交：9月住宅类土地供应同比增速为12%，成交面积也有回落，楼面均价和溢价率均下降。
• 政策调控加强：住建部和北京住建委加强分类调控和打击违规行为，抑制投机。

分城级分析

一手房销量

• 一线城市：销量环比+2%，10月同比+11%。
• 二线城市：销量环比+36%，10月同比-17%。
• 三四线城市：销量环比+1%，10月同比-19%。

二手房销量

• 重点城市：9月二手房销量环比有所波动，北京+9%，深圳0%，杭州+4%，南京+15%。
• 区域表现：长三角、珠三角、环渤海、中西部区域销量环比均有所回升，其中中西部涨幅最大（+58%）。

分区域分析

一手房销量

• 长三角：销量环比+34%，10月同比-10%。
• 珠三角：销量环比+5%，10月同比+32%。
• 环渤海：销量环比+22%，10月同比-19%。
• 中西部：销量环比+58%，10月同比-34%。

土地市场分析

• 住宅类土地供应：9月住宅类土地供应同比增速为12%，一线/二线/三四线均有下降。
• 楼面均价与溢价率：楼面均价和溢价率均下降，其中溢价率从16M9的94%下降至18年9月的10%。
• 成交面积：天津成为9月土地成交面积最大的城市，其次是石家庄、上海、北京。

政策与金融

• 房贷利率：重点城市首套房贷利率连续两周改善，一线城市利率相对较低。
• 首付比例与利率：一线城市首付比例普遍为30%，利率在5.39%-5.64%之间，二线城市首付比例和利率略有差异。
• 政策调控：住建部和北京住建委加强分类调控和打击违规行为，抑制投机。

行业投资评级

• 短期评级：行业指数相对基准指数表现中性，市场基本面稳定。
• 长期评级：行业长期竞争力与行业平均水平一致，中性评级。

总结

当前房地产市场呈现一定的复苏迹象，主要体现在房贷利率改善、销量小幅回升以及供给端的调整。然而，三四线城市仍面临较大的供需失衡问题，未来调整幅度可能较大。房价短期内不具备普跌基础，土地市场整体降温，政策调控加强，抑制投机行为。整体来看，房地产行业短期表现中性，长期竞争力与行业平均水平一致。