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天津、海南优化公积金政策，核心城市土拍热度延续

核心内容概述

本报告分析了2026年7月5日当周房地产市场的政策与市场动态，指出地方公积金政策优化、城市更新政策落地以及核心城市土拍热度持续，为房地产市场带来一定提振。同时，新房与二手房销售均实现同比增长，表明需求端正逐步从政策驱动转向自发修复。尽管整体市场仍面临一定压力，但政策支持与核心城市表现良好，为行业复苏提供了积极信号。

主要观点

政策端优化

• 天津：推出公积金直付购房首付款政策，允许缴存人、配偶及父母提取公积金用于支付首付款。
• 海南：统一提高夫妻双方最高贷款额度至120万元，并强化人才购房支持政策。
• 河南：发布20条全链条城市更新政策，包括允许存量建筑增容20%用于自主更新、建立土地用途转换正面清单、放宽公园绿地商业配套比例等。

市场端表现

• 新房销售：全国30城新房单周成交面积同比增长15.9%，但累计同比下降7.6%。
• 二手房销售：全国15城二手房单周成交面积同比增长9.2%，累计同比增长0.8%；一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积同比增长7%，累计同比增长0.8%。
• 销售趋势：新房与二手房市场均出现回暖迹象，置换链条逐步打通，需求端开始从政策驱动转向自发修复。

投资端动态

• 土地成交：全国100大中城市单周土地成交规划建筑面积同比增长19%，累计同比下降11%。
• 土地价格：全国100大中城市土地成交楼面价同比下降20%，土地成交总价同比下降4%。
• 溢价率：全国100大中城市土地成交平均溢价率（4周移动平均）为11.5%，略有下降。

价格端走势

• 冰山100指数：2026年第27周为9846，周环比下降0.14%，周同比下降10.5%，表明市场整体价格仍承压。

关键信息

土地市场表现

• 核心城市热度：上海、广州、杭州土拍热度较高，均有地块高溢价成交。
  • 上海：五批次宅地成交金额125.72亿元，绿城、建发、保利等房企积极参与。
  • 广州：2宗涉宅地块溢价超45%，共收金24.04亿元，由越秀和厦门国贸竞得。
  • 杭州：5宗涉宅地块中2宗溢价超40%，1宗约12%，共收金51.25亿元。
  • 成都：2宗涉宅地块共收金14.1亿元，厦门国贸溢价斩获武侯区地块。

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，认为若经济数据持续走弱，降息窗口有望打开，房地产市场将迎来供需改善与价格企稳。
• 推荐标的：
  • 强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。
  • 双轮驱动房企：华润置地、新城控股、龙湖集团。
  • 优质物管企业：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示

• 市场信心恢复不及预期。
• 政策影响不及预期。

附录

• 分析师：齐东（qidong@kysec.cn）、胡耀文（huyaowen@kysec.cn）
• 图表与数据来源：Wind、观点网、各地政府官网、开源证券研究所
• 法律声明：本报告仅供开源证券客户使用，不构成投资建议，使用前请咨询独立投资顾问。