锐理数据-2018年10月昆明房地产市场研究报告-2018.11-54页-6mb

报告摘要

2018年10月昆明房地产市场研究报告总结

核心内容概述

本报告对2018年10月昆明房地产市场进行了全面分析，涵盖宏观经济、土地市场、规划预售、商品房市场以及重点项目“万科翡翠滨江”的详细情况。整体来看，昆明房地产市场在政策调控与市场供需的双重影响下，呈现供应减少、成交活跃但库存压力较大的态势，同时住房租赁市场与短租市场快速发展。

主要观点与关键信息

1. 宏观经济环境

全国经济概况：
- 2018年三季度全国GDP为65万亿元，同比增长6.7%。
- CPI同比增长2.5%，PPI同比增长3.6%，经济结构持续优化。
昆明经济概况：
- 2018年二季度昆明市GDP达2221.16亿元，同比增长9.40%。
- 1-8月社会消费品零售总额为1733.36亿元，同比增长10.2%。
- 1-8月金融机构人民币存款余额为14251亿元。
- 1-8月房地产开发投资额为1047.57亿元，占全市规模以上固定资产投资的45.9%。
政策分析：
- 国务院提出大力发展住房租赁市场，推动住房回归居住属性。
- 云南短租市场年增长率达300%，昆明、大理、丽江等地表现突出，民宿正向品牌化、规模化发展。

2. 土地市场

土地供销情况：
- 本月土地供应1921.40亩，环比下降19.24%，同比增长22.43%。
- 土地成交425.28亩，环比下降17.88%，同比下降33.21%。
- 楼面价为1870.66元/m²，环比下降30.63%，同比下降55.77%。
- 土地出让金为16.41亿元，环比下降53.82%，同比下降80.24%。
区域与板块供销对比：
- 区域：南市区供应占比最高（90%），东市区成交占比最高（21%）。
- 板块：呈贡板块成交面积最大（39%），官南板块楼面价最高（8244.62元/m²）。
土地性质分析：
- 纯住宅用地供应占比56%，商业用地供应占比37%。
- 纯住宅用地成交占比39%，商业用地成交占比45%。
土地成交明细：
- 共成交13宗土地，主要集中在南市区、呈贡区、东市区。
- 无土地溢价，部分地块因报名不足流拍或挂牌不成交。

3. 规划与预售情况

规划分析：
- 本月10个商品房项目过规，总建面191.44万方，环比下降41.89%，同比上涨368.30%。
- 项目主要分布在南市区（71%）、呈贡区（17%）、北市区（7%）和西市区（5%）。
预售分析：
- 本月昆明房地产市场公布30块预售证，新增供应面积66.98万方，环比下降41.74%，同比下降42.00%。
- 主城新增供应主力为北市区（24.53万方），南市区成交量最高（25万方，占比34.28%）。
- 商品住宅去化周期为0.58年，商业、办公和车库库存压力较大。

4. 商品房市场

市场供销情况：
- 新增商品房面积66.82万方，环比下降41.82%，同比下降41.81%。
- 销售面积76.61万方，环比下降10.93%，同比上涨4.96%。
库存与去化周期：
- 商品住宅库存减少至474.04万方，去化周期0.58年。
- 办公库存减少最多（10.41万方），商业、车库库存较高，去化缓慢。
区域与板块供销对比：
- 北市区新增供应最多（24.38万方），呈贡板块销量最高（13.49万方）。
- 东南板块存量最大（441.07万方），市场压力较大。
房企销售情况：
- 本月销售金额达102.06亿元，融创中国以14.83亿元位居榜首。
- 房企TOP20销售金额占比达79%，1-10月累计销售金额占比达72%。

5. 聚焦·万科翡翠滨江

项目基本信息：
- 项目名称：万科翡翠滨江
- 开发商：昆明新希望置业有限公司
- 占地面积：16.13万㎡
- 建筑面积：53.90万㎡
- 容积率：3.20
- 绿化率：40%
- 总户数：2162户
- 交房标准：精装
- 面积段：103-143㎡
项目优势：
- 定位为南市区改善型宜居楼盘。
- 周边配套完善，包括幼儿园、学校、高尔夫球场、海埂公园、滇池草海大坝等。
- 项目内部配套齐全，如超市、健身设施、儿童游乐场等。
项目劣势：
- 当前配套尚不完善，仅有一些零星商业与医疗设施。
- 交通条件一般，仅有地铁2号线，地铁5号线（规划中）尚未开通。
- 临近滇池，竞争激烈，周边有颐和1898、恒大玖珑湾等项目。

总结

2018年10月昆明房地产市场在政策调控与市场供需的双重影响下，整体呈现供应减少、成交活跃但库存压力较大的特点。土地市场热度下降，但部分区域如呈贡、官南仍有较高成交价。商品房市场去化周期缩短，但商业、办公和车库库存依然偏高，去化速度缓慢。住房租赁市场与短租市场快速发展，为房地产市场提供了新的增长点。万科翡翠滨江作为重点项目，具备较强的市场竞争力，但还需进一步完善配套与提升交通条件以增强吸引力。

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