2021年锐理数据昆明市场年报_75页_6mb

2021年昆明房地产市场研究年报总结

核心内容概览

2021年昆明房地产市场受到全国宏观经济和政策调控的双重影响，整体呈现下行趋势。经济增速放缓，房地产投资与固定资产投资同比负增长，土地市场供应和成交量大幅下滑，房企融资成本高企，市场出现信用风险，住宅和商业市场均面临去化周期延长的问题。

主要观点

1. 全国市场

• 宏观经济：2021年初经济快速反弹，2022年预计增长5%左右，但整体增速放缓。
• 政策调控：坚持“房住不炒”和“三稳”政策，推动“一城一策”，促进市场平稳发展。
• 房投固投：全国房地产投资和固定资产投资增速放缓，2021年土地购置下行，导致房投增速有限。
• 房企暴雷：金融调控政策收紧，导致多家房企出现债务违约，行业信用分化加剧。

2. 昆明市场

• GDP及增速：2021年前三季度GDP总量跌出全国城市TOP30，实际增速在西南五省会城市中排名靠后。
• 人口与结构：昆明人口持续增长，主城区人口密集度高于周边县市；人口结构较为合理，老龄化较轻，二胎政策推动幼儿群体增长。
• 城市规划：昆明“十四五”规划提出“东进、西拓、南控、北延、中优”，强调滇池南岸开发控制。
• 土地市场：
  • 供应与成交面积大幅下降，成交单价和楼面价创历史新高。
  • 土地市场竞争在上半年激烈，下半年因房企资金紧张出现大量流拍。
  • 供应主要集中在官渡区、盘龙区和高新区，成交集中在官渡区、高新区和盘龙区。
  • 2021年土地供应完成率仅31%，市场热度下降明显。

3. 住宅市场

• 供销价走势：上半年供需均衡，价格高位；下半年市场遇冷，价格走低，成交萎缩。
• 去化周期：2021年住宅显性存量达977.62万m²，去化周期达19个月；广义存量达2300.52万m²，去化周期延长至44个月。
• 分板块对比：官南、东南板块为供销热点区域，中心板块均价领先但去化缓慢。
• 分产品对比：
  • 高层产品：上半年供需均衡，下半年供大于求，去化周期从6个月延长至18个月。
  • 洋房产品：成交主力面积段为120-150㎡，去化周期19个月。
  • 别墅产品：新增与销售持平，价格波动大，去化周期较长。
• 面积与总价交叉：主力面积段为100-160㎡，总价段为150-180万，成交量和存量主要集中于中端市场。

4. 商业市场

• 供销价走势：商业市场新增供应和销售同比大幅下降，成交均价持续下行。
• 去化周期：商业存量达694.76万m²，去化周期长达177个月，去化压力大。
• 分板块对比：呈贡、东南和官南板块为成交主力区域。
• 分类型对比：底商占主导地位，占比达92%新增和88%销售。
• 面积与总价交叉：主力面积段为40-50㎡，总价段为30万以下，成交量主要集中在低总价、小面积产品。

关键信息

• 经济面：全国GDP增速放缓，房地产投资与固定资产投资同步下滑。
• 政策面：房地产调控政策持续收紧，房企需回归经营本质。
• 土地市场：土地供应和成交面积下降，但单价和楼面价大幅上涨，流拍率高达20%。
• 房企风险：部分房企因高杠杆、高负债导致暴雷，行业信用分化加剧。
• 人口与城市规划：昆明人口增长稳定，主城区发展迅速，城市规划强调可持续发展。
• 住宅市场：市场整体下行，高层、洋房、别墅类产品表现各异，去化周期延长。
• 商业市场：成交低迷，底商为主力，去化周期超177个月，市场面临较大压力。

市场预判

• 2022年房地产市场仍将面临调整，政策将继续以“稳”为主。
• 房企需优化资金结构，提高运营效率，适应市场变化。
• 昆明主城区仍为市场热点，但需关注去化周期和价格波动。
• 商业市场需加强去化，提升运营效率，应对长期去化压力。