盛励集团-2017郑州房地产年报-2018-124页_5mb

盛励行服务无限：2017年郑州房地产市场研究报告总结

核心内容概览

2017年郑州房地产市场在一系列严格的调控政策下逐渐趋冷，政策持续收紧，市场成交量下降，房价高位盘整。同时，国家加快房地产长效机制建设，租赁市场成为重点发展方向，郑州作为试点城市，相关政策逐步落地。此外，郑州的城市规划与交通建设也在加速推进，进一步巩固其作为国家中心城市的定位。

主要观点与关键信息

一、宏观环境与政策调控

1. 经济形势：2017年全国GDP增速维持在6.8%，郑州经济保持平稳增长，高于全国平均水平。
2. 政策调控：调控政策持续收紧，限购、限贷、限价、限售等措施在全国范围内实施，尤其在热点城市如郑州、南京、杭州等，政策进一步升级。
3. 金融政策：银行首套房贷利率上浮，放款时间延长，抑制了投资需求，但也对市场预期产生了深远影响。
4. 房地产税：房地产税有望在2018年纳入立法议程，成为长效机制的重要组成部分。
5. 租赁市场：国家大力推进租赁市场建设，郑州作为试点城市，租赁住房建设快速推进，预计至2020年新增租赁住房达5.3万套。

二、郑州市场动态

1. 限购政策：郑州限购范围扩大，包括新郑市、荥阳市、中牟县等，限售政策执行，抑制短期房价上涨。
2. 限价政策：郑州实行限价措施，新房销售均价不高于2016年10月周边新建商品住房价格水平。
3. 人才引进：郑州推出“智汇郑州”人才政策，吸引高层次人才落户，提升城市竞争力。
4. 成品住宅：2018年起，全省新开工商品住宅均需按成品住宅设计建设，提升住宅品质与销售效率。

三、行业趋势与事件

1. 房企行为：尽管政策收紧，房企拿地热情不减，郑州土地市场活跃，楼面价创历史新高。
2. 热点项目：郑州融创、金茂府等项目成为市场焦点，部分项目因限价政策面临盈利挑战。
3. 租赁试点：郑州被列为住房租赁市场试点城市，已有6处青年公寓项目启动，预计2020年新增租赁住房达5.3万套。
4. 特色小镇：郑州周边小镇项目如融创慈云小镇、正商西山小镇等不断涌现，成为房地产发展新方向。
5. 行业转型：万达退出房地产，转向轻资产模式，李嘉诚抛售物业，显示市场进入调整期。

四、城市规划与交通发展

1. 雄安新区：作为国家重大战略项目，雄安新区将推动京津冀协同发展，对郑州有一定辐射作用。
2. 国际枢纽：郑州定位为国际性综合交通枢纽，高铁网络扩展，提升城市联通性与竞争力。
3. 城市扩展：郑州实施“东扩、西拓、南延、北联、中优”战略，优化市域空间布局，促进城市均衡发展。
4. 交通建设：地铁建设提速，四环高架计划于2019年6月通车，缓解交通压力，提升居民生活品质。

总结与研判

1. 政策导向：2017年房地产政策以“房住不炒”为核心，抑制投机，推动市场回归居住属性。
2. 市场趋势：2018年市场成交量可能下降，房价高位盘整，政策调控与长效机制并行。
3. 长效机制：租赁市场、房地产税、共有产权房等政策逐步落地，推动行业向高质量发展转型。
4. 城市定位：郑州作为国家中心城市，交通与城市规划的提升为其房地产发展提供了长期支撑。
5. 未来展望：郑州房地产市场将面临结构调整，需适应政策变化，关注租赁市场与小镇开发的机遇。