20211110-国金证券-房地产行业研究_政策调整预判逐步验证_重申看好地产行情_8页_902kb

房地产行业研究总结：买入（维持评级）

核心内容

本报告由资源与环境研究中心发布，分析师杜昊旻指出，房地产行业政策调整正在逐步验证，重申对地产行情的看好。当前政策环境呈现积极信号，包括按揭放款加速、开发贷发放提量提速、土地款缓缴以及预售资金监管放松等方向，均在逐步落地。

主要观点

1. 按揭放款加速验证

• 2021年10月，居民中长期贷款新增4,221亿元，同比增长4%，为5月以来首次转正。
• 个人住房贷款增长显著，10月新增3,481亿元，环比增长41%，验证了按揭放款加速的预判。
• 这一趋势有助于改善房企的现金流状况，支持市场稳定发展。

2. 开发贷发放提量提速

• 10月中旬统计局数据已预判开发贷发放有望回归正常。
• 当前市场对开发贷提速感受不明显，主要是由于金融机构执行人员需要时间推进新项目，且部分房企债务违约引发的恐慌导致基层执行存在风控阻力。
• 预计10-12月开发贷增量将呈现环比提升趋势，有助于缓解房企资金压力。

3. “三条红线”指标或有调整

• 部分央企国企向监管部门反映，承债式收购可能触及“三条红线”，建议调整相关指标。
• 若“三条红线”不将并购项目负债纳入考核，将有助于房企出售项目回笼资金，促进行业出清。
• 然而，由于存量项目并购风险较高，短期内难以大规模落地，且未来“市场化”并购更可能由头部民营房企主导。

4. 预售资金监管放松是关键信号

• 预售资金监管的放松被认为是维持房地产市场平稳发展的重要一环。
• 当前阶段，国企和民企均面临现金流紧张的问题，因此预售资金监管的边际调整值得重点关注。

5. “哈尔滨十六条”成政策参考模板

• “哈尔滨十六条”作为地方政策调整的典范，成为未来各地政策的参考模板。
• 沈阳近期的政策调整也印证了这一趋势。

关键信息

• 政策调整验证：按揭放款、开发贷发放、土地款缓缴、预售资金监管放松等政策方向逐步落地。
• 行业出清方式：并购是相对安全的行业出清方式，但短期内落地困难。
• 市场参与者：头部民营房企更有可能成为并购的买方，而国企在并购效率上存在不足。
• 投资建议：
  • 推荐优质民营房企，如融创中国、新城控股，未来有望获得超额收益。
  • 推荐经营稳健的头部房企，如保利发展、万科、建发国际。
• 风险提示：
  • 房地产调控政策改善不及预期。
  • 开发贷发放阻力大于预期。

估值与投资评级

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%。
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。

风险提示

• 房地产调控政策改善不及预期。
• 开发贷发放阻力大于预期。

特别声明

本报告为国金证券研究所原创，未经授权不得复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发。报告内容仅供参考，不构成投资建议。