20230101-国金证券-房地产行业点评_百强房企销售探底_期待2023市场复苏_7页_1mb

房地产行业研究总结

核心内容

2022年房地产行业整体销售表现低迷，百强房企全口径销售金额同比下降42%。12月单月销售金额环比增长22%，但同比仍下降31%。销售分化显著，头部房企表现优于中小房企。

主要观点

• 销售总量探底：2022年全年销售金额持续下降，TOP10房企销售门槛从2021年的2900亿元降至1703亿元，TOP30门槛从1295亿元降至626亿元，TOP100门槛从247亿元降至141亿元。
• 销售分化明显：TOP10、TOP11-30、TOP31-50和TOP51-100梯队累计同比分别为-33%、-46%、-54%和-44%。TOP30房企中，越秀地产销售增长6.6%，华润置地和建发房产降幅均控制在10%以内。
• 头部房企排名上升：保利发展、华润置地、绿城中国等头部房企排名上升，显示其在市场低迷中仍保持竞争力。
• 政策支持预期：预计未来需求侧政策将加大，如购房补贴、契税减免、房贷利率下调等，有助于市场复苏。
• 房企拿地情况：2021年下半年积极拿地的房企在2023年销售复苏可能更强劲，行业有效供给或将产生缺口，支撑房价企稳。
• 投资建议：推荐布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团；稳健选择头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口。

关键信息

• 销售数据：2022年1-12月百强房企全口径销售金额72942亿元，12月单月销售金额7542亿元。
• 政策动态：2022年11月起，供给侧政策密集出台，包括房企融资“三箭齐发”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等。2022年12月，多个二线城市加入放松需求端政策行列，部分城市全面放开限购。
• 估值情况：A股和港股地产公司PE走势显示，部分公司估值有所下降，但部分房企如建发股份、滨江集团等PE预测有所回升。

风险提示

• 政策反应钝化：若宽松政策未能有效提振市场信心，销售将持续低迷。
• 三四线城市恢复弱：三四线城市成交量低位，缺少棚改等利好刺激，恢复力度较弱。
• 债务违约风险：多家房企出现债务违约，可能进一步冲击市场信心。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%；
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%-15%；
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%-5%；
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘在5%以上。

图表附录

• 图表1：2022年1-12月TOP100房企销售情况；
• 图表2：A股地产公司PE走势；
• 图表3：港股地产公司PE走势；
• 图表4：港股物业公司PE走势；
• 图表5：覆盖公司估值情况。

联系信息

• 上海：电话：021-60753903，传真：021-61038200，邮箱：researchsh@gjzq.com.cn，地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦7楼，邮编：201204
• 北京：电话：010-66216979，传真：010-66216793，邮箱：researchbj@gjzq.com.cn，地址：中国北京西城区长椿街3号4层，邮编：100053
• 深圳：电话：0755-83831378，传真：0755-83830558，邮箱：researchsz@gjzq.com.cn，地址：中国深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场T3-2402，邮编：518000