房地产行业研究：更大力度政策宽松可期，地产板块有望继续修复_37页_2mb

房地产行业政策宽松与估值修复分析

核心内容概述

2021年底以来，中国房地产行业在政策宽松预期推动下出现反弹，地产板块累计上涨2.38%，较沪深300的超额收益达15.98%。尽管政策面持续宽松，但房地产基本面仍面临较大压力，销售、投资、拿地、新开工等数据持续走低。本文分析了地产政策从紧到松的转变过程，评估了当前政策宽松对行业及股市的潜在影响，并展望了未来可能的政策路径，同时提出了投资建议与风险提示。

主要观点

1. 政策转向与宽松空间

• 2021年9月，地产调控政策开始边际转向，央行首次提出“两维护”，标志着政策基调的转变。
• 2022年，“因城施策”调控进一步提速扩容，政策宽松空间显著扩大，从三四线城市向一二线城市扩展。
• 央行、银保监会、财政部、证监会等多部门出台多项政策，包括降息降准、支持并购贷款、鼓励保障性住房建设等，显示出政策“工具箱”充足。

2. 地产基本面仍承压

• 房地产销售、投资、土地成交及房企资金链持续承压，2022年上半年销售规模大幅下滑，开发投资累计增速首次由正转负。
• 房企信用风险持续暴露，多家中大型房企出现暴雷，影响市场信心和金融系统稳定。
• 高频数据显示，尽管6月销售数据出现回暖迹象，但复苏基础不牢固，7月再度转弱。

3. “稳增长”与“防风险”双重要求

• 房地产对GDP贡献率较高，对经济金融稳定、就业及财政收支平衡具有重要作用，是“稳增长”的关键领域。
• 土地出让收入下滑加剧地方财政压力，房地产风险外溢可能引发更大范围的金融风险，因此政策支持尤为必要。

4. 政策宽松路径展望

• 需求端：仍有降首付比例、放宽公积金贷款、降低房贷利率、放松限购限售等政策空间。
• 供给端：房企融资和土拍政策有望进一步放松，包括降低预售资金监管比例、放宽土拍规则、支持并购贷款等。

关键信息

• 政策宽松：自2021年9月起，地产调控由紧转松，政策宽松基调进一步确认，地方调控加速推进。
• 行业表现：2021年11月至今，地产板块涨幅为2.38%，较沪深300超额收益达15.98%。
• 基本面压力：2022年上半年销售、投资、拿地、新开工等数据持续下滑，房企信用风险暴露，销售回款占比持续下降。
• 融资环境：房地产贷款增速回落，房企到位资金连续12个月负增长，融资改善空间仍待挖掘。
• 投资主线：建议关注财务稳健、逆势拿地的龙头房企及物管板块，后者因独立市场化运营加速而具备估值修复潜力。
• 风险提示：政策发力不及预期、销售不及预期、融资环境改善不及预期、疫情反复等。

投资建议

• 龙头房企：财务稳健、具备强拿地能力，业绩韧性高于行业整体，有望在政策宽松下“强者恒强”。
• 物管板块：随着地产供给侧深度调整，物管企业对关联方依赖减弱，独立市场化运营加速，估值修复可期。

风险提示

• 政策宽松力度不及预期；
• 房地产销售不及预期；
• 融资环境改善不及预期；
• 疫情反复对市场信心造成冲击。

结论

在“稳增长”和“防风险”双重目标下，房地产政策宽松仍将持续，地产板块估值有望继续修复。然而，基本面修复过程或将比以往周期更长，需政策与市场共振，推动行业逐步企稳。投资应关注具备财务稳健性和土地储备优势的龙头房企，以及物管板块的独立市场化转型机会。