20230101-国盛证券-房地产开发2022W52_全年新房同比-31.4_二手房同比-25.6_看好明年需求侧进一步宽松_13页_581kb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2022年最后一周房地产市场的表现，指出年末市场依然低迷，新房和二手房成交面积同比大幅下降。同时，居民对未来房价的预期持续走低，政策层面预计将在2023年Q1或Q1转Q2出现第三波需求端政策放松，以推动市场复苏。此外，重点城市新房和二手房成交数据、房企信用债发行情况以及相关政策动态也被详细分析。

主要观点

• 市场表现低迷：2022年最后一周，样本城市新房成交面积同比-22.0%，二手房同比-28.1%。全年新房成交面积同比-31.4%，二手房同比-25.6%。
• 居民预期悲观：对于明年一季度房价，14.0%居民预期“上涨”，53.7%预期“基本不变”，18.5%预期“下降”，13.8%“看不准”。看跌预期连续两个季度高于看涨预期。
• 疫情对信心影响：疫情冲击下，居民对未来收入信心进一步走低，房地产市场信心不足。
• 政策预期积极：预计2023年将出台更多需求端政策，如一线核心区四限政策放松、首付比例调降、房贷利率调降等，以刺激市场。
• 行业表现落后：中信房地产指数本周累计变动幅度为-2.2%，在29个中信行业板块中排名垫底，行业整体表现不佳。
• 融资环境变化：房企信用债发行规模环比增加，但净融资额为负，显示融资压力依然存在。

关键信息

1. 新房成交情况

• 本周数据：30个城市新房成交面积为401.8万平方米，环比+56.8%，同比-22.0%。
• 一线城市：72.4万平方米，环比+46.9%，同比-34.9%。
• 二线城市：272.8万平方米，环比+85.2%，同比-6.5%。
• 三线城市：56.6万平方米，环比-5.2%，同比-49.6%。
• 年度累计数据：
  • 30城共计15248.6万平方米，同比-31.4%。
  • 一线城市3313.4万平方米，同比-24.3%。
  • 二线城市8649.9万平方米，同比-30.2%。
  • 三线城市3285.3万平方米，同比-39.7%。

2. 二手房成交情况

• 本周数据：12个重点城市二手房成交面积合计68.8万平方米，环比+16.6%，同比-28.1%。
• 一线城市：32.0万平方米，环比+54.1%。
• 二线城市：22.5万平方米，环比-4.7%。
• 三线城市：14.3万平方米，环比-2.2%。
• 年度累计数据：
  • 12城共计4530.7万平方米，同比-25.6%。
  • 一线城市1488.9万平方米，同比-28.5%。
  • 二线城市2048.3万平方米，同比-28.7%。
  • 三线城市993.5万平方米，同比-28.7%。

3. 信用债发行情况

• 发行规模：本周共发行房企信用债5只，规模66.50亿元，环比增加20.93亿元。
• 偿还规模：90.64亿元，环比增加35.56亿元。
• 净融资额：-24.14亿元，环比减少14.63亿元。
• 主体评级：以AAA为主（占比89.5%）。
• 债券类型：以一般中期票据为主（占比63.9%）。
• 期限分布：以1-3年为主（占比78.2%）。
• 融资成本：发行利率有所下降，招商蛇口中期票据利率下降40bp。

投资建议

• 总体评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 择股逻辑：
  1. 需求端复苏受益：A股包括保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股包括绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。
  2. 一线量价修复受益：区域型公司。
  3. 竣工链复苏及防疫放松受益：物业板块，A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
• 市场预期：若第三波政策侧重需求端，且市场在2023年某个时点进入小型复苏，地产和物业将有绝对+相对收益空间。

风险提示

• 政策执行不及预期：政策出台速度和执行力度可能不如预期。
• 基本面持续下行：房地产市场基本面若继续恶化，可能引发连锁反应。
• 疫情反复影响：疫情反复可能对市场复苏造成超预期影响。

附录：分析师信息

• 分析师：金晶
• 执业证书编号：S0680522030001
• 邮箱：jinjing3@gszq.com
• 研究助理：肖依依
• 执业证书编号：S0680121070010
• 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com