20201019-中泰证券-房地产_销售持续回暖_开发投资维持韧性_土地市场走弱_2页_539kb

房地产行业分析总结

核心内容概览

2020年10月19日，国家统计局发布1-9月房地产市场运行数据，显示行业整体呈现销售回暖、开发投资维持韧性、土地市场走弱的态势。分析师陈立对房地产行业进行评级，建议增持，认为当前是把握估值修复与业绩预期差的投资机会。

主要观点

1. 商品房销售：持续回暖

• 全国销售面积：1-9月为117073万平方米，同比 -1.8%，但降幅较1-8月收窄1.5个百分点。
• 全国销售额：1-9月为115647亿元，同比 +3.7%，增速较1-8月提高2.1个百分点。
• 区域分化明显：
  • 东部地区：销售面积同比 +2.2%，销售额同比 +8.9%。
  • 西部地区：销售面积同比 -1.0%，销售额同比 +2.1%。
  • 中部地区：销售面积与销售额分别同比 -7.0%、-5.7%。
  • 东北地区：销售面积与销售额分别同比 -8.9%、-5.0%。
• 展望四季度：销售大概率延续二季度以来的回暖趋势，全年销售面积有望与去年持平。

2. 房企到位资金：内部回款改善，融资政策保持平稳

• 到位资金总额：1-9月为136376亿元，同比 +4.4%，增速较1-8月提高1.4个百分点。
• 主要构成：
  • 国内贷款：同比 +4.0%。
  • 自筹资金：同比 +5.9%。
  • 定金及预收款：同比 +2.9%。
  • 个人按揭贷款：同比 +9.5%。
• 9月数据：房企回款同比明显回升，自筹资金增长显著，但国内贷款基本持平。
• 四季度展望：融资政策预计维持平稳，房企融资环境偏紧，政策收紧以维持行业稳定为主。

3. 土地市场：热度下降，溢价率连续三月下行

• 土地购置面积：1-9月为15011万平方米，同比 -2.9%，降幅较1-8月扩大0.5个百分点。
• 土地成交价款：1-9月为9316亿元，同比 +13.8%，增速提高2.6个百分点。
• 9月溢价率：100大中城市土地成交溢价率为 13.55%，较8月下降0.88个百分点，连续三月环比下降。
• 市场趋势：调控与融资端边际收紧，房企拿地趋于谨慎，一二线城市溢价率下行。四季度土地市场走势将由销售市场与融资环境主导，预计进一步回归理性。

4. 房地产开发投资：热度维持，新开工与竣工走弱

• 开发投资总额：1-9月为103484亿元，同比 +5.6%，增速较1-8月提高1.0个百分点。
• 施工面积：同比 +3.1%，增速回落0.2个百分点。
• 新开工面积：同比 -3.4%，降幅收窄0.2个百分点。
• 竣工面积：同比 -11.6%，降幅扩大0.8个百分点。
• 四季度展望：开发投资有望继续回升，新开工维持稳定，竣工交付集中，有望收窄降幅。

关键信息

• 行业数据：

  • 上市公司数量：129家。
  • 行业总市值：17618.9亿元。
  • 行业流通市值：19279.5亿元。

• 投资建议：

  • 推荐行业龙头：万科A、保利地产、融创中国。
  • 推荐优质一线：旭辉控股集团。
  • 建议积极把握估值修复期与业绩预期差。

• 风险提示：

  • 新冠疫情国内输入病例超预期。
  • 行业销售韧性不及预期。
  • 项目竣工进度不及预期。

投资评级说明

• 股票评级：

  • 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上。
  • 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间。
  • 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间。
  • 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上。

• 行业评级：

  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上。
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间。
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上。

重要声明

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