地产行业深度报告：房企业绩会透露了什么信息？_16页_996kb

报告摘要

行业深度报告总结

核心内容

本报告分析了2020年房地产行业的发展趋势、政策环境、融资状况、销售情况、拿地策略及投资建议，重点围绕房企的业绩表现与市场反应展开。整体来看，行业在疫情后逐步复苏，政策以“稳”为主，融资环境改善，销售目标增长，但增长动力主要来自货值推动，而非销售量的大幅上升。同时，房企在降负债、提质增效、利润导向等方面达成共识，并对行业未来表现持谨慎乐观态度。

主要观点

政策与融资：
- “房住不炒”仍是政策基调，但因城施策下，部分城市存在适度放松或刺激地产的冲动。
- 流动性宽松有助于需求释放，房企融资成本普遍下降，多数认为融资成本仍会下行。
- 融资管控能力与品牌优势成为获取超额利润的关键因素。
复工复产与市场回暖：
- 多数房企售楼处开放率及项目复工率超过90%，市场逐步回暖。
- 3月百强房企销售额同比降幅较2月明显收窄，销售复苏迹象显现。
- 部分房企预计4月销售将恢复至往年正常水平，但疫情对上半年供货与交付带来一定影响。
销售目标与货值推动：
- 30家房企2020年销售目标平均增速为14%，较2019年下降16个百分点。
- 销售增长主要依赖货值推动，25家房企平均目标去化率为62%。
- 恒大、金茂等企业设定较高中长期销售目标，预计三年复合增速分别达18.5%和23.1%。
拿地策略分化：
- 龙头房企如恒大、融创倾向于减少拿地以降低负债。
- 时代、中海等房企则更积极，注重权益提升及多元化拿地渠道。
- 一二线及核心城市群成为房企布局重点，部分房企表示将加大在这些区域的拿地力度。
毛利率与结算影响：
- 限价、打折项目结算对2019年毛利率形成拖累，多数房企毛利率出现下滑。
- 短期内，已售未结资源毛利率较高，预计毛利率将保持平稳。
- 中长期来看，行业毛利率下行趋势明确。
降负债与提质增效：
- 恒大、融创、美的等房企强调降负债、优化资本结构、提高经营效率。
- 融资成本控制与利润导向成为2020年主要经营策略。

关键信息

销售与融资：
- 30家房企2020年销售目标平均增速为14%。
- 融资成本普遍下降，多数房企预计融资成本仍会下行。
- 万科、保利、金地、招商、华侨城等龙头房企在融资管控方面占优。
市场复苏：
- 3月百强房企销售额同比降幅收窄至17.2%，较2月大幅改善。
- 部分房企预计4月销售将恢复至正常水平，但疫情对上半年供货与交付影响较大。
拿地策略：
- 恒大、融创等房企减少拿地，注重降负债。
- 时代、中海等房企拿地计划更积极，提升权益比例。
- 一二线及核心城市群成为房企布局重点。
毛利率趋势：
- 2019年多数房企毛利率下滑，主要受限价与打折项目影响。
- 已售未结资源毛利率较高，短期保持平稳，但中长期毛利率下行趋势明显。
投资建议：
- 短期关注融资管控占优、高股息率的龙头房企。
- 中长期看好具备品牌优势与高增长潜力的房企。
- 建议关注万科、保利、金地、招商、华侨城等品牌龙头房企，以及中南、阳光城、新城等销售高增、融资成本改善的弹性二线房企。

风险提示

疫情持续超预期：可能对房地产需求造成持续冲击，导致中小房企资金链断裂。
供货与交付不及预期：疫情对开工与复工的影响可能影响房企供货节奏与交付进度。
销售回款不及预期：若需求恢复缓慢，房企可能进一步降价以提升销量，增加减值风险。
三四线楼市下行：返乡置业缺失与供应过剩可能导致三四线项目销售快速下滑，甚至烂尾。

投资评级

股票投资评级：
- 强烈推荐：预计股价表现强于沪深300指数20%以上。
- 推荐：预计股价表现强于沪深300指数10%-20%之间。
- 中性：预计股价表现与沪深300指数相差±10%。
- 回避：预计股价表现弱于沪深300指数10%以上。
行业投资评级：
- 强于大市：预计行业指数表现强于沪深300指数5%以上。
- 中性：预计行业指数表现与沪深300指数相差±5%。
- 弱于大市：预计行业指数表现弱于沪深300指数5%以上。