20180816-天风证券-评级调整专题报告_房企评级调整透露了啥__19页_693kb

房企评级调整透露了啥？总结

核心内容

本报告分析了2018年1月至7月地产债主体评级调整情况，并结合近五年数据，探讨了房企在政策调控和市场环境下的财务表现与评级变动原因。

主要观点

• 评级调整趋势：2018年前7个月，地产债主体评级上调次数占比较大，下调评级的主体数量较少。
• 评级上调原因：多数企业通过自身调整，如多元化业务、优化财务结构等方式，提升了盈利能力、偿债能力与资产流动性。
• 评级下调原因：下调主体未能及时应对政策收紧带来的影响，导致债务负担加重、经营恶化和资产状况恶化。
• 政策影响：自2016年10月起，政策调控持续收紧，影响房企融资与经营，导致部分企业评级下调。
• 企业属性：评级上调企业中，民企占比高，说明评级机构更关注其造血能力；下调企业中，地方国企和民企均有涉及，但未见央企下调。

关键信息

1. 谁在给地产公司评级？

• 2017年至2018年8月，新发地产债主要由中诚信和联合资信两家评级机构进行评级。
• 2018年前7个月，地产债主体评级调整主要由中诚信证券和联合信用进行。

2. 各行业评级调整概况

• 2017年：上调评级的主体数量为244家，主要集中在房地产、综合、采掘行业。
• 2018年前7个月：上调评级的主体数量为112家，主要集中在房地产、建筑装饰、综合和有色金属行业。
• 2017年：下调评级的主体数量为72家，主要集中在综合、化工、采掘行业。
• 2018年前7个月：下调评级的主体数量为56家，主要集中在综合、化工、建筑装饰行业。

3. 地产债主体评级和展望调整情况

• 2018年1-7月，地产债主体上调评级的次数共20次，涉及17家发行人，其中蓝光发展、信达地产、旭辉集团被两家机构同时上调。
• 下调评级的次数共4次，涉及2家发行人，中弘股份、新黄浦为主要下调主体。

4. 为何调整地产主体评级？

上调原因

• 行业层面：行业景气度回暖、资产重组事项。
• 经营层面：经营规模扩大、业绩提升、项目储备布局具备优势。
• 财务层面：盈利能力增强、债务负担减轻、财务结构稳健。

下调原因

• 行业层面：行业调控、行业竞争加剧。
• 经营层面：盈利能力持续弱化、经营稳定性下降。
• 财务层面：偿债压力加剧、资产负债结构恶化。
• 外部因素：政策收紧、实际控制人治理风险、债务融资能力下降。

评级调整数据与财务表现

上调评级企业财务表现

• 盈利能力：营业收入同比增速超过20%，投入资本回报率显著改善。
• 短期偿债能力：速动比率、现金比率、现金到期债务比普遍提升。
• 长期偿债能力：剔除预收款项后的资产负债率逐年下降。
• 现金流状况：全部资产现金回收率提升。
• 营运能力：营业周期缩短，周转效率提高。

下调评级企业财务表现

• 盈利能力：营业收入下降，归母净利润大幅下跌，投入资本回报率显著下滑。
• 短期偿债能力：速动比率、现金比率、现金到期债务比普遍下滑。
• 长期偿债能力：资产负债率维持高位，EBITDA利息保障倍数大幅下降。
• 现金流状况：现金收入比下降，全部资产现金回收率下降。
• 营运能力：营业周期拉长，周转效率下降。

政策背景

• 自2016年10月起，政策调控持续收紧，包括限购、限贷、限制融资等。
• 2018年调控进一步深化，要求建立房地产长效机制，强化监管，打击投机行为。

风险提示

• 信用风险：部分房企面临较大的偿债压力。
• 地产政策调控进一步趋严：可能对房企融资和经营产生更大影响。

结论

• 地产债主体评级调整主要受企业自身财务状况和政策环境影响。
• 上调评级企业通过优化业务结构和财务状况，提升了信用资质。
• 下调评级企业未能有效应对政策调控，导致财务风险加剧。
• 下半年房企将面临债券集中到期，行业风险仍有待释放，房企分化加剧。