房地产行业2018年报和2019一季报综述：结转兼具规模质量，杠杆向下销售向上-20190508-华泰证券-17页_1mb

房地产行业2018年报及2019年一季报分析总结

核心内容

本报告分析了2018年A股上市房企的年报及2019年一季报表现，从业绩、销售、扩张、融资四个维度进行了深度梳理，认为房地产行业整体表现稳健，具备持续增长潜力。

主要观点

• 行业评级：房地产行业维持“增持”评级。
• 业绩表现：2018年总体房企营收同比增长21%，归母净利润增长20%，盈利质量持续改善，毛利率、净利率、加权平均ROE均有所提升。龙头房企在业绩增长和盈利质量方面表现最优。
• 销售增长：2018年总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比增长20%，2019年一季度增长12%。龙头房企保持稳健增长，中型房企弹性显著，小型房企增长乏力。
• 扩张趋势：2018年房企扩张意愿下降，拿地强度降至68%，创2014年以来最低水平。但2019年一季度扩张指标回升，拿地强度提升至87%，龙头和中型房企扩张有所改善。
• 融资环境：2018年房企进入降杠杆周期，净负债率降至97%，货币资金/短期负债比达126%。融资成本普遍上升，但2019年初出现边际改善，尤其是民营房企境外债利率下降。
• 投资建议：推荐关注具备增长潜力的龙头房企、优质中型房企及享受区域政策红利的企业，同时关注低估值高分红房企。

关键信息

业绩分析

• 营收增速：2018年总体房企营收增长21%，增速提升13个百分点；2019年一季度增长26%。
• 归母净利润：2018年归母净利润增长20%，增速回落7个百分点；2019年一季度增长19%。
• 盈利质量：毛利率、净利率、加权平均ROE均有所提升，其中龙头房企表现尤为突出。
• 少数股东损益：2018年少数股东损益占净利润比重达22%，创2014年以来新高。

销售分析

• 销售现金：2018年总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比增长20%，2019年一季度增长12%。
• 预收账款：2018年总体房企预收账款增长30%，营收覆盖率达124%；2019年一季度进一步提升至134%。
• 百强房企销售：2019年1-4月百强房企销售金额同比增长14%，增速持续回升，龙头和中型房企表现更优。

扩张分析

• 扩张意愿：2018年总体房企购买商品接受劳务支付的现金增长8%，拿地强度降至68%。
• 2019Q1扩张改善：购买商品现金支出同比增长14%，拿地强度回升至87%，龙头和中型房企扩张回升明显。
• 存货占比：2018年总体房企存货占总资产比重降至54.8%，龙头房企下降最为显著。

融资分析

• 净负债率：2018年末总体房企净负债率为97%，龙头房企保持稳定，中型房企显著回落。
• 现金流：2018年总体房企经营性现金流净额达2227亿元，创2014年以来新高。
• 融资成本：2018年融资成本普遍上升，但2019年初出现改善，尤其是民营房企境外债利率下降。

推荐企业

1. 龙头房企：万科A、招商蛇口、保利地产、金地集团、绿地控股、华夏幸福、新城控股。
2. 优质中型房企：华发股份、中南建设、新城控股。
3. 低估值高分红房企：华侨城、荣盛发展。
4. 区域红利受益企业：长三角一体化、粤港澳大湾区相关房企。

风险提示

• 政策风险：行业政策推进节奏、范围、力度存在不确定性。
• 行业下行风险：若调控政策未放松，需求透支可能使行业销售和投资增速低于预期。
• 房企经营风险：销售下行可能加剧中小房企资金链压力，存在经营困难风险。

图表摘要

• 图表1：房企分类（7家龙头、34家中型、36家小型）。
• 图表2-5：营收、归母净利润同比增速对比。
• 图表6-9：毛利率、净利率、加权平均ROE数据。
• 图表10-13：少数股东损益占比变化。
• 图表14-17：销售管理费用率分析。
• 图表18-25：销售现金及百强房企销售增速。
• 图表26-31：扩张意愿及存货占比。
• 图表32-35：净负债率与短债覆盖率。
• 图表36-37：经营性现金流净额。
• 图表38-40：融资成本及债发行情况。

评级说明

• 行业评级：基于报告发布后6个月内的行业涨跌幅与沪深300指数对比，若超越基准则为“增持”。
• 公司评级：基于公司涨跌幅与沪深300指数对比，设定“买入”、“增持”、“中性”、“减持”、“卖出”五档评级标准。

联系方式

• 陈慎：chenshen@htsc.com
• 韩笑：hanxia012792@htsc.com
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